L575/2019
Propunere legislativă pentru modificarea și completarea Legii nr.196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor
|
| Număr de înregistrare: |
654
|
| Data de postare a opiniei: |
18.10.2019 08:38:00
|
| De la: |
Banciu Ioan
|
|
|
| Textul opiniei: |
Obiec?ii cu privire la unele propuneri de modificare a Legii 196/2018
ART. 10. Forma actuala: (1) Autoritatile administratiei publice locale organizeaza în cadrul aparatului de specialitate al primarului un compartiment specializat în sprijinirea, îndrumarea si controlul asociatiilor de proprietari. (4) Compartimentele prevazute la alin. (1) exercita controlul asupra activitatii financiar-contabile din cadrul asociatiilor de proprietari, din oficiu ori la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociatiei de proprietari. (5) La propunerea compartimentelor specializate în sprijinirea, îndrumarea si controlul asociatiilor de proprietari din cadrul autoritatii administratiei publice locale, primarul, în baza unei hotarâri a consiliului local, atesta persoanele fizice în vederea dobândirii calitatii de administrator de condominii. (6) Atestatul prevazut la alin. (5) se emite în baza urmatoarelor documente: a) certificatul de calificare profesionala pentru ocupatia de administrator de condominii, conform prevederilor art. 2 lit. f); b) cazierul judiciar care sa ateste ca nu a suferit nicio condamnare, prin hotarâre judecatoreasca ramasa definitiva, pentru o infractiune de natura economico-financiara; c) cazierul fiscal.
Propunere modificare: (1) Autoritatile administratiei publice locale organizeaza în cadrul aparatului de specialitate al primarului un compartiment specializat în sprijinirea si îndrumarea asociatiilor de proprietari. (4) Se abroga. (5) Se abroga. (6) Se abroga.
Obiec?ii: Din argumentele invocate de dumneavoastra, motiva?ia nu se sus?ine. O entitate economica privata, se înfiin?eaza la Registrul Comer?ului ?i este controlata de ANAF. Toate firmele primesc acord de func?ionare din parte Primariilor. Din motivul invocat de dumneavoastra, ar trebui desfiin?ate aceste structuri, deoarece se poate interpreta ca firmele respective sunt în subordinea entita?ilor publice enumerate anterior. Lasând la o parte aceasta motivare care nu are justificare în via?a reala, ar fi bine sa cere?i de la ANAF o situa?iei cu privire la câte controale au efectuat la Asocia?iile de proprietari ?i ce anume verifica ei. Practic, deoarece eu lucrez chiar în acest domeniu, pot sa va spun ca, pe raza ora?ului nostru, ANAF nu a efectuat niciun control de legalitate asupra hotarârilor adoptate, a modului de repartizare a cotelor de contribu?ie în listele lunare de plata. Reclama?iile ce le prime?te, le redic?ioneaza catre primarii. Afirma?i ca, fiecare asocia?ie are un organ propriu de control, respectiv cenzor sau comisie de cenzori. Va întreb: câ?i dintre ace?tia î?i îndeplinesc corect ?i cu celeritate atribu?iile ce le revin? Din practica, pot sa afirma ca, 80 % dintre cenzori doar semneaza ”ca primarul.” Caz concret: la compartimentul specializat din cadrul unei primarii, s-a depus o reclama?ie cu privire la faptul ca, administratorul a suplimentat o cheltuiala pe lista de plata, cu o suma insignifianta, fara a avea aprobare. Lista de plata era semnata de cenzor, administrator ?i pre?edinte. Vre?i sa spune?i ca, organul de control din cadrul asocia?iei ?i-a facut treaba? NU. EXCLUS. În urma controlului efectuat de catre compartimentul din cadrul primariei respective, s-a decis, de catre parchet, deschiderea unui dosar penal pentru DELAPIDARE, prejudiciul fiind estimat la aproximativ 300.000 lei. Deci, unde e organul propriu de control al asocia?iei? Doarme sau e în cârda?ie cu cel care delapideaza. ?i astfel de cazuri sunt foarte multe. ?i toate sunt descoperite ca urmare a controalelor efectuate de cei a caror atribu?ii vre?i sa le limita?i, fara a avea un studiu de impact, în via?a reala. Va mai sugerez sa va gândi?i la urmatorul aspect: de ce se solicita acum, la un an dupa intrarea în vigoare a noii legi? Sa fie oare ca urmare a faptului ca, prin Legea 196/2018, compartimentele specializate au fost lasate sa î?i faca treaba ?i au descoperit nereguli imense în cadrul asocia?iilor? Ceea ce dumneavoastra propune?i, nu este deloc în favoarea proprietarilor care compun asocia?ia, ci în favoarea unui grup restrâns de persoane, chiar cele care sunt descoperite, de cele mai multe ori, ca încalca legea, Iara?i dam legi pentru cei pu?ini, în defavoarea celor mul?i. Ce trebuie sa întelege?i dumneavoastra, este rolul real al compartimentelor din cadrul primariilor, respectiv acela de pompieri al conflictelor din asocia?ii, de mediatori între conducerea unei asocia?ii ?i un proprietar membru al asocia?iei de proprietari, nemul?umim de anumite aspecte din activitatea celor dinainte men?iona?i. Eliminând sus?inerea examenului de atestare la primarie, moment în care se solicitau anumite documente, printre care ?i un cazier judiciar, pentru a se elemina persoanele care au avut condamnari pentru fapte de natura economico-financiara, da?i cale libera oricarui condamnat (chiar unul care are cu suspendare ?i care poate a devalizat o asocia?ie)sa desfa?oare aceea?i activitate, dar în alta localitate, unde nu este recunoscut. Nu trebuie sa uita?i ca, un administrator, are în mâini finan?ele proprietarilor dintr-o asocia?ie, asocia?ie pe care o poate pune pe butuci, cu repercursiuni destul de grave pentru proprietari.
Art. 17 Forma actuala: (7) Înscrierea ulterioara în asociatie a proprietarilor care nu au fost prezenti la adunarea proprietarilor în vederea constituirii asociatiei de proprietari sau care au dobândit calitatea de proprietari ulterior adunarii de constituire, dupa caz, se face la cererea scrisa a acestora, prin semnarea unui act aditional la acordul de asociere. Prin grija presedintelui asociatiei de proprietari, actele aditionale se ataseaza dosarului de înfiintare a asociatiei, se pastreaza la sediul asociatiei si se prezinta compartimentelor de specialitate din cadrul primariei, la solicitarea acestora. (8) Acordul de asociere si statutul asociatiei de proprietari, actualizate, se depun de catre presedintele asociatiei de proprietari, ori de câte ori sunt modificari, la judecatoria în a carei raza teritoriala se afla condominiul.
Forma propusa: (7) Înscrierea ulterioara în asociatie a reprezentantilor unitatilor de proprietate imobiliara care nu au fost prezenti la adunarea de constituire a asociatiei de proprietari sau care au dobândit calitatea de proprietari ulterior adunarii de constituire, dupa caz, se face la cererea scrisa a acestora, prin semnarea unui act aditional la acordul de asociere. Prin grija presedintelui asociatiei de proprietari, actele aditionale se ataseaza dosarului de înfiintare a asociatiei si se pastreaza la sediul asociatiei. (8) Se abroga.
Obiec?ii: Art. 8 nu trebuie abrogat. Atâta timp cât, înfiin?area unei asocia?ii se face la judecatoria în raza careia se afla imobilele respective, cum pute?i aprecia ca, modificarile ulterioare nu trebuie înregistrate la judecatorie. UN SRL, SA depune documenta?ii la RECOM pentru orice modificare. Sa înteleg ca asocia?iile, de?i sunt entita?i economice, nu se mai supun aproape niciunei reguli?
Art. 20 Forma actuala: (1) Fiecare asociatie de proprietari este obligata sa detina un singur cont bancar. (2) În vederea platii cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, datele de identificare ale contului bancar prevazut la alin. (1) se comunica tuturor proprietarilor prin afisare la avizier, odata cu lista de plata a cheltuielilor asociatiei de proprietari. (3) Prin datele de identificare ale contului bancar mentionate la alin. (2) se întelege numele titularului contului, banca la care este deschis contul, sucursala si codul IBAN.
Forma propusa: Fiecare asociatie de proprietari poate sa detina unul sau mai multe conturi
Obiec?ii: A?i eliminat Art 2 ?i 3. De ce? Ne întoarcem în epoca comunista, când trebuia sa stam la coada pentru orice? Daca nu este obligatorie trecerea pe listele de plata a cotelor de contribu?ie la cheltuielile asocia?iei de proprietari ?i a datelor de identificare a contului asocia?iei, cum vor putea proprietarii sa efectueze pla?i în contul asocia?iei?
Art. 28 Forma actuala: (1) Proprietarii din condominiu au dreptul sa fie informati în legatura cu toate aspectele ce privesc activitatea asociatiei, sa solicite în scris si sa primeasca copii dupa orice document al acesteia. Proprietarii care solicita copii dupa documentele asociatiei de proprietari vor suporta costul de multiplicare a acestora. (2) În vederea bunei informari a proprietarilor, asociatia de proprietari amplaseaza la loc vizibil un avizier la care sunt afisate documente, în conformitate cu prevederile prezentei legi. (4) În cazul în care presedintele sau administratorul nu ia toate masurile necesare în scopul facilitarii accesului proprietarilor la documentele contabile sau la orice alt document al asociatiei de proprietari, conform legii, proprietarii au dreptul de a notifica despre aceasta comitetul executiv si cenzorul/comisia de cenzori. În situatia nesolutionarii sau a solutionarii necorespunzatoare a solicitarilor notificate în termen de 10 zile de la depunerea acestora, proprietarii se pot adresa compartimentelor prevazute la art. 10.
Forma propusa: (1) Membrii au dreptul sa fie informati în legatura cu toate aspectele ce privesc activitatea asociatiei de proprietari, sa solicite în scris si sa primeasca copii dupa orice document al acesteia, cu respectarea reglementarilor privind protectia datelor cu caracter personal. Membrii care solicita copii dupa documentele asociatiei de proprietari vor suporta costul de multiplicare a acestora. (2) În vederea bunei informari a membrilor, asociatia de proprietari amplaseaza la loc vizibil un avizier la care sunt afisate documentele cu privire la calculul cotei de contributiei la cheltuielile asociatiei de proprietari. (4) În cazul în care presedintele sau administratorul nu ia toate masurile necesare în scopul facilitarii accesului membrilor la documentele cu privire la calculul cotei de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, conform legii, sau la deciziile adunarii generale si comitetului executiv, membrii au dreptul de a notifica despre aceasta comitetul executiv. În situatia nesolutionarii sau a solutionarii necorespunzatoare a solicitarilor notificate în termen de 1O zile de la depunerea acestora, membrii se pot adresa institutiilor abilitate.
Obiec?ii: În situa?ia în care un proprietar nu prime?te raspuns la solicitarile adresate conducerii asocia?iei sau este nemul?umit de raspunsurile primite, carei institu?ii se poate adresa? Sa nu uitam ca, dumneavostra, la solicitarea unora direct interesa?i, dori?i eliminarea compartimentelor din cadrul primariilor de la efectuarea controalelor asupra situa?iei economio-financiare? Daca un proprietar nu este mul?umit de raspunsul primit cu privire la taxele afi?ate, cui se adreseaza? Sa nu uitam ca, listele de plata sunt documente financiar-contabile ale asocia?iei ?i primariile nu mai au dreptul sa controleze. De ce nu clarifica?i cine de ce se ocupa? Lasa?i o nebuloasa totala, astfel încât sa nu mai existe control asupra lor. Daca un pre?edinte, comitet executiv, administrator sau cenzor nu î?i îndepline?te atribu?iile sau le îndepline?te defectuos, cine îl mai poate controla ?i sanc?iona? Haide?i sa nu ne mai jucam de-a facutul legilor, fara sa ne consultam cu cei care chiar cunosc situa?ia reala din acest domeniu. Dumneavoastra asculta?i doar solicitarile Federa?iei, ale conducerilor asocia?iilor ?i dezvoltatorilor imobiliari. Dar, omul de rând, cel care constituie asocia?ia aia nenorocita, cui ramâne? Cine îi mai apara lui drepturile ?i interesele?
Art. 29 Forma actuala: (1) În cazurile în care unul dintre proprietari împiedica, cu rea-credinta si sub orice forma, folosirea normala a condominiului, sau a unor parti componente, potrivit destinatiei acestora, si creeaza prejudicii celorlalti proprietari, proprietarii prejudiciati sau orice persoana care se considera vatamata într-un drept al sau se poate adresa în scris presedintelui, comitetului executiv al asociatiei de proprietari si institutiilor cu atributii privind respectarea ordinii si linistii publice sau, dupa caz, instantelor judecatoresti. (2) Daca o hotarâre a adunarii generale a asociatiei de proprietari, o decizie a comitetului executiv sau a presedintelui este contrara prevederilor prezentei legi sau este de natura sa prejudicieze interesele proprietarilor, acestia sau orice persoana care se considera vatamata într-un drept al sau poate sesiza cenzorul/comisia de cenzori, compartimentele prevazute la art. 10 sau, dupa caz, poate solicita instantelor judecatoresti anularea în tot sau în parte a hotarârii/deciziei si/sau repararea pagubei cauzate. (3) Orice persoana sau orice proprietar care se considera vatamata/vatamat într-un drept al sau din cauza neîndeplinirii sau îndeplinirii defectuoase a atributiilor de catre presedinte, membri ai comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de catre administrator se poate adresa în scris compartimentelor prevazute la art. 10 sau, dupa caz, instantelor judecatoresti.
Forma propusa: (1) În cazurile în care unul dintre membri împiedica, cu rea-credinta si sub orice forma, folosirea normala a condominiului, sau a unor parti componente, potrivit destinatiei acestora, si creeaza prejudicii celorlalti membri, proprietarii prejudiciati se pot adresa în scris presedintelui, comitetului executiv al asociatiei de proprietari si institutiilor cu atributii privind respectarea ordinii si linistii publice sau, dupa caz, instantelor judecatoresti.
(3) Orice membru care se considera vatamat într-un drept al sau din cauza neîndeplinirii sau îndeplinirii defectuoase a atributiilor de catre presedinte, membri ai comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau administrator se poate adresa în scris conducerii asociatiei, dupa caz, sau altor institutii cu atributii de control al respectarii legi, precum si instantelor judecatoresti.
Obiec?ii: A?i eliminat compartimentele din cadrul primariilor ?i din aceste verificari. Habar nu ave?i ce haos ve?i crea în asocia?ii.
Art. 46 Forma actuala: (1) La adunarea proprietarilor în vederea constituirii asociatiei de proprietari, proprietarii vor alege dintre cei prezenti un comitet executiv format din presedintele asociatiei de proprietari si un numar par de membri, precum si un cenzor sau o comisie de cenzori si vor hotarî numarul membrilor acestora si durata mandatelor lor. Alegerea acestora se face cu jumatate plus unu din numarul proprietarilor prezenti. Durata mandatelor nu poate fi mai mare de 4 ani si pot fi reînnoite. (2) Daca dintre membrii asociatiei de proprietari nu se poate alege un cenzor, atunci adunarea generala a proprietarilor mandateaza comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociatiei de proprietari, persoana fizica cu studii superioare în domeniul economic sau juridic ori persoana juridica cu domeniul de activitate contabilitate, audit financiar sau consultanta în domeniul fiscal, pe baza de contract individual de munca sau, dupa caz, contract de prestari de servicii. (5) Functia de presedinte, respectiv membru în comitetul executiv, este incompatibila cu functia de cenzor sau membru în comisia de cenzori. (6) Nu au dreptul de a fi alese sau numite în functii de conducere, administrare sau control din cadrul asociatiilor de proprietari persoanele înrudite pâna la gradul al III-lea cu cei care deja ocupa aceste functii. (7) Nu pot fi alese sau numite în functie de conducere, administrare ori control din cadrul asociatiilor de proprietari persoanele care au suferit condamnari, în baza unor hotarâri judecatoresti ramase definitive, pentru infractiuni de natura economico-financiara.
Forma propusa: (1) La adunarea reprezentantilor unitatilor imobiliare n vederea constituirii asociatiei de proprietari, reprezentantii vor alege dintre cei prezenti un comitet executiv format din presedintele asociatiei de proprietari si un numar par de membri, precum si un cenzor sau o comisie de cenzori si vor hotarî numarul membrilor acestora si durata mandatelor lor. Alegerea acestora se face cu jumatate plus unu din numarul celor prezenti. Mandatele pot avea o durata de cel mult 4 ani si pot fi reînnoite. (2) Daca dintre membrii asociatiei de proprietari nu se poate alege un cenzor, atunci adunarea generala mandateaza comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociatiei de proprietari, persoana fizica având cel putin studii medii ori persoana juridica cu domeniul de activitate contabilitate, audit financiar sau consultanta în domeniul fiscal, pe baza de contract individual de munca sau, dupa caz, contract de prestari de servicii. (6) Nu pot fi alese sau numite în functii de conducere, administrare ori control din cadrul asociatiilor de proprietari persoanele care au suferit condamnari, în baza unor hotarâri judecatoresti ramase definitive, pentru infractiuni de natura economico-financiara sau care au datorii la asociatia de proprietari. -alineatul (5) se abroga
Obiec?ii: Prin abrogarea alin 5, elimina?i restric?ia cumularii de func?ii. Sa va întreb a?a: un cenzor are ca atribu?ii ?i verificarea legalita?ii deciziilor din cadrul asocia?iei. Daca el decide, vre?i sa spune?i ca va da aviz negativ, ca se încalca legisla?ia?
Art. 53 Forma actuala: h) adopta hotarâri asupra cuantumului indemnizatiilor, precum si asupra numarului si functiilor personalului încadrat cu contract individual de munca sau contract de prestari servicii în cadrul asociatiei de proprietari pentru buna administrare, gestionare si functionare a condominiului, dar si asupra valorii si a modalitatilor de contractare, în limita bugetului de venituri si cheltuieli;
Forma propusa: h) adopta hotarâri asupra valorii si a modalitatilor de contractare, în limita bugetului de venituri si cheltuieli.
Obiec?ii: Nu trebuie eliminata adunarea generala din luarea deciziilor financiare. Pâna la urma banii sunt ai proprietarilor care compun asocia?ia, nu ai pre?edintelui sau comitetului executiv.
Art. 55/1 Forma actuala: r) notifica institutiilor publice abilitate cazurile în care exista suspiciuni de încalcare a prevederilor legale în vigoare; s) propune adunarii generale cuantumul indemnizatiilor, precum si numarul si functiile personalului necesar a fi încadrat cu contract individual de munca sau contract de prestari servicii în cadrul asociatiei de proprietari pentru buna administrare, gestionare si functionare a condominiului, în limita bugetului de venituri si cheltuieli;
Forma propusa: r) Se abroga. s) propune adunarii generale numarul si functiile personalului necesar a fi încadrat cu contract individual de munca sau contract de prestari servicii în cadrul asociatiei de proprietari pentru buna administrare, gestionare si functionare a condominiului, în limita bugetului de venituri si cheltuieli; u) comitetul executiv hotaraste cuantumul salariilor si indemnizatiilor pe baza bugetului de venituri si cheltuieli si a fondului de salarii si indemnizatii aprobat de adunarea generala.
Obiec?ii: Nu trebuie eliminata adunarea generala din luarea deciziilor financiare. Pâna la urma banii sunt ai proprietarilor care compun asocia?ia, nu ai pre?edintelui sau comitetului executiv.
Art. 57 Forma actuala: i) întocmeste si actualizeaza cartea de imobil, în conformitate cu legislatia în vigoare; m) afiseaza programul de încasari si datele de contact ale administratorului, ale membrilor comitetului executiv si ale membrilor comisiei de cenzori ori, dupa caz, ale cenzorului; n) afiseaza la avizier hotarârile adunarii generale si ale sedintelor comitetului executiv în termen de maximum 7 zile de la data la care au avut loc acestea; o) în cazul modificarii cadrului legislativ privind asociatiile de proprietari, presedintele convoaca adunarea generala a asociatiei de proprietari pentru modificarea conforma a statutului asociatiei; p) informeaza proprietarii din condominiu cu privire la toate restrictiile referitoare la culoare, aspect, materiale si altele asemenea, stabilite prin regulamentul local de urbanism, conform informatiilor furnizate de autoritatile administratiei publice locale; r) afiseaza la avizier lista contractelor asociatiei de proprietari cu furnizorii de utilitati publice, cu administratorul si cu personalul angajat sau contractual al asociatiei;
Forma propusa: i) Se abroga. m) Se abroga. n) Se abroga. o) în cazul modificarii cadrului legislativ privind asociatiile de proprietari, presedintele convoaca adunarea generala a asociatiei de proprietari pentru modificarea conforma a actelor asociatiei, daca este cazul; p) Se abroga. r) Se abroga. t) angajeaza administratorul ca persoana fizica, persoana fizica autorizata, sau ca persoana juridica cu obiect de activitate administrarea condominiilor, inclusiv structuri asociative care reprezinta asociatiile de proprietari.
Obiec?ii: Abrogând literele respective, practic, proprietarul nu mai are dreptul de informare din partea conducerii. Iara?i, aceste modificari sunt dedicate strict conducerii asocia?iei, nu membrilor asocia?iei.
Art. 65
Forma actuala: (1) Administrarea condominiului poate fi realizata de catre persoane fizice, persoane fizice autorizate, sau persoane juridice specializate, autorizate conform legii. (5) Candidatii pentru functia de administrator trebuie sa prezinte comitetului executiv al asociatiei de proprietari documentele prevazute de lege, precum si alte documente solicitate printre care, obligatoriu: a) atestatul prevazut la art. 2 lit. e); b) cazierul judiciar care sa ateste ca nu a suferit nicio condamnare, prin hotarâre judecatoreasca ramasa definitiva, pentru o infractiune de natura economico-financiara. (6) Persoanele juridice specializate sunt operatori economici înfiintati si înregistrati conform legii, care au ca obiect de activitate administrarea condominiilor. (7) În vederea îndeplinirii obiectului principal de activitate, persoanele juridice prevazute la alin. (6) au obligatia obtinerii atestatului în conditiile legii pentru toti angajatii acestora care presteaza activitatea de administrare a condominiilor. (8) Atestatul se afiseaza, prin grija administratorului, la avizier, la data intrarii în vigoare a contractului de administrare. (9) Atestatul administratorului poate fi suspendat sau retras, ca urmare a unei hotarâri judecatoresti definitive, în cazul în care instantele judecatoresti competente au stabilit existenta unui prejudiciu cauzat de administrator. (10) Atestatul este valabil 4 ani de la data emiterii si poate fi reînnoit în aceleasi conditii în care a fost emis. (11) Expirarea, suspendarea sau retragerea atestatului determina automat imposibilitatea exercitarii activitatii de administrare a condominiilor.
Forma propusa: (I) Administrarea condominiului poate fi realizata de catre persoane fizice, persoane fizice autorizate sau persoane juridice specializate, structuri asociative ale asociatiilor de proprietari, autorizate conform legii. (5) Se abroga. (6) Persoanele juridice specializate sunt operatori economici înfiintati si înregistrati conform legii, structuri asociative ale asociatiilor de proprietari, care au ca obiect de activitate administrarea condominiilor. (7) Se abroga. (8) Se abroga. (9) Se abroga. (10) Se abroga. (11) Se abroga
Obiec?ii: Cu valabilitatea cursului efectuat când în vigoare era Legea 230/2007, sunt de acord, datorita faptului ca, singura diferen?a între cele 2 legi este ca, inainte administratorii erau denumi?i administrator de imobile, iar prin noua lege sunt denumi?i administrator condominii. Nu cred ca este oportuna, eliminarea atestarii de catre primarii ?i a valabilita?ii atestatului pentru 4 ani. În practica, activitatea de administrare este desfa?urata de personae din toate paturile sociale. Prin men?inerea valabilita?ii unui atestat pentru 4 ani ?i prelungirea acestuia doar în urma sus?inerii unui examen, persoanele solicitante sunt obligate sa î?i actualizeze cuno?tiin?e legislative ?i practice cu privire la desfa?urarea activita?ii de administrare condominii.
Art. 66 Forma actuala: (2) Administratorul nu poate utiliza în niciun fel fondurile asociatiei de proprietari, fara hotarârea scrisa a adunarii generale sau a deciziei comitetului executiv, dupa caz.
Forma propusa: se abroga
Obiec?ii: În concluzie, un administrator poate folosi dupa bunul plac fondurile speciale ale asocia?iei. Iara?i elimina?i proprietari din laurea deciziilor cu privire la folosirea BANILOR LOR.
Art. 74 Forma actuala: (2) Daca din calculele efectuate rezulta un excedent, în sensul ca sumele încasate depasesc în valoare totalul cheltuielilor, aceste sume trebuie regularizate prin lista de plata aferenta lunii urmatoare sau rambursate proprietarilor îndreptatiti în termen de maximum 30 de zile de la constatarea acestora. (3) În cazul în care din calculele efectuate rezulta un debit fata de sumele încasate, acesta trebuie acoperit de cei în drept în termen de 30 de zile de la constatare.
Forma propusa: se abroga
Obiec?ii: Aceste prevederi nu trebuie eliminate. Exemplu concret: un proprietar nu transmite la timp citirea contorului de apa rece. Conform unei hotarâri a adunarii generale, se stabile?te un consum de 6 mc/persoana. Familia respectiva este compusa din 4 persoane. Rezulta un consum pau?al în luna respectiva de 24 mc. Luna urmatoare, pe baza citirii contorului, rezulta un consum pe cele 2 luni de doar 12 mc. Din ce vre?i dumneavoastra, banii respectivi vor ramâne asocia?iei. TOTAL ILEGAL. LA fel e ?i varianta inversa. Caz concret: o persoana, ani de zile, a declarat un anumit consum. În momentul în care s-au schimbat toate contoarele de apa din condominiul respectiv, aceasta persoana a fost descoperita cu o cantitate nedeclarata de 219 mc. Aceasta cantitate a fost deja platita de ceilal?i proprietari.
Art. 100 Forma actuala: (3) În situatiile prevazute la alin. (2) lit. a) si b), asociatia de proprietari constituita la nivelul ansamblului rezidential, respectiv proprietarul/dezvoltatorul ansamblului rezidential preda autoritatii administratiei publice locale, în termen de 6 luni de la finalizarea lucrarilor de constructii, cu titlu gratuit, retelele comune si terenul aferent pâna la bransamentele imobilelor din ansamblul rezidential, în vederea preluarii în administrare si exploatare a acestor retele de catre furnizorul care asigura aceste servicii în unitatea administrativ-teritoriala respectiva. În cazul asociatilor de proprietari constituite la nivelul ansamblurilor rezidentiale, decizia de predare în administrare se face cu acordul scris al tuturor proprietarilor. (4) În cazul ansamblurilor rezidentiale finalizate la data intrarii în vigoare a prezentei legi, proprietarul/dezvoltatorul ansamblului rezidential preda autoritatii administratiei publice locale, în termen de 3 luni de la intrarea în vigoare a prezentei legi, cu titlu gratuit, retelele comune si terenul aferent pâna la bransamentele imobilelor din ansamblul rezidential, în vederea preluarii în administrare si exploatare a acestor retele de catre furnizorul care asigura aceste servicii în unitatea administrativ-teritoriala respectiva. (5) În situatia prevazuta la alin. (2) lit. b), proprietarul/ dezvoltatorul ansamblului rezidential are obligatia sa asigure furnizarea/prestarea serviciilor de utilitati publice catre toti utilizatorii din ansamblul rezidential în baza contractelor de furnizare/prestare întocmite cu respectarea clauzelor din contractele-cadru elaborate de catre autoritatea de reglementare competenta.
Forma propusa: (3) Se abroga. (4) Se abroga. (5) În situatia prevazuta la alin. (2) lit. b), dezvoltatorul proiectului de ansamblu rezidential are obligatia sa asigure fumizarea/prestarea serviciilor de utilitati publice catre toti utilizatorii din ansamblul rezidential în baza contractelor de fumizare/prestare întocmite cu respectarea clauzelor din contractele-cadru elaborate de catre autoritatea de reglementare competenta, pâna când se constituie asociatia de proprietari, respectiv pâna când cota sa indiviza din proprietatea comuna scade sub cincizeci la suta.
Obiec?ii: Felicitari. Prin abrogarea alin 3 ?i 4, transforma?i dezvoltatorii imobiliari ?i în furnizori de servicii ?i utilita?i. Adica, vor lua apa rece cu 5 lei ?i o vor vinde cu 6. Vor repara drumurile aflate pe terenul respectiv, cu ce costuri vor ei. Astfel avem o noua modificare care va aduce bani frumo?i în conturile unora, în detrimentul celorlal?i.
Art. 105 Forma actuala: În termen de 60 de zile de la data intrarii în vigoare a prezentei legi, presedintii asociatiilor de proprietari sunt obligati sa transmita autoritatilor administratiei publice locale numele si datele de contact actualizate privind presedintele comitetul executiv, comisia de cenzori/cenzorul si administratorul.
Forma propusa: se abroga
Obiec?ii: Prin abrogarea acestui articol, nu va mai exista nico situa?ie clara ?i nicio eviden?a concreta ?i reala a asocia?iilor de proprietari. Ca sa întelege?i importan?a acestei baze de date, ea este folosita de poli?i, ISU, etc, toate organe abilitate din punct de vedere legal.
Daca tot vre?i sa aduce?i modificari acestei legi, care are nevoie de modificari constructive, de ce nu stabili?i: Sanc?iuni pentru cei care nu declara numarul real de persoane care locuiesc sau desfa?oara activita?i în imobilul respectiv; Sanc?iuni pentru cei care nu permit verificare contoarelor de apa ?i care nu transmit citirea acestora, fiind descoperi?i ulterior cu diferen?e foarte mari de apa nedeclarata: Sanc?iuni descurajante pentru cei care fac gratare în balcon; De ce nu modifica?i legea privind orele de lini?te în imobilele de locuit de tip blocuri ( ?i nu numai). Poate, pentru cei care locui?i la case, nu va trebuie a?a ceva, dar pentru noi , cei care platim rate pentru un apartament, cum numai noi ?tim, este esen?ial sa avem lini?te, nu sa stam sa ascultam muzica celorla?i cu caractere mizerabile. De ce nu stabili?i amenzi foarte mari, descurajante pentru astfel de practici.Sau noi vrem o ?ara ca afara dar cu obiceiuri române?ti. Sanc?iuni pentru cei care încalca regulile de convie?uire ?i regulamentul de condominiu; ETC. În încheiere, când dori?i sa face?i modificari ale unei legi, cere?i parerea celor care o aplica, a celor direct afecta?i de aceste modificari ?i efectua?i o simulare a impactului provocat de aceste modificari. Abia atunci pute?i afirma ca a?i facut ceva pentru oameni, asta cu condi?ia de a ?i ?ine cont de opiniile transmise, nu doar sa respectam o procedura.
|
|
|
|
|
L575/2019
Propunere legislativă pentru modificarea și completarea Legii nr.196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor
|
| Număr de înregistrare: |
652
|
| Data de postare a opiniei: |
05.10.2019 20:14:00
|
| De la: |
Puscas Gelu
|
|
|
| Textul opiniei: |
Stimate Doamne/Stimati Domni Senatori,
Cabinetul de Avocat “Puscas Gelu Gabriel” face si transmite urmatoarele propuneri, asupra carora speram sa va aplecati si sa le analizati.
1. Forma actuala: Art.10 alin 4 Compartimentele prevazute la alin. (1) exercita controlul asupra activita?ii financiar-contabile din cadrul asocia?iilor de proprietari, din oficiu ori la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asocia?iei de proprietari.
Forma propusa: Art.10 alin 4 Compartimentele prevazute la alin. (1) exercita controlul asupra activita?ii financiar-contabile din cadrul asocia?iilor de proprietari, din oficiu ori la solicitarea unuia sau mai multor proprietari din cadrul unei asociatii de proprietari.
Scurta fundamentare: Actualul text, are in vedere si se refera strict la calitatea de membru al celui ce poate solicita administratiei publice locale, controlul asupra activitatii finanaciar contabile, aspect ce este discriminatoriu in raport cu oricare alt proprietar. Calitatea de membru al asociatiei este conditionata de calitatea de proprietar. Calitatea de membru este lasata la libera alegere a proprietarului care poate decide sa nu fie membru al asociatiei, aspect care i-ar limita prin acest text de lege accesul la organul de control si corelativ posibilitatea de a se adresa unei entitati cu atributii de control. Calitatea de proprietar deschide calea in fata organului de control si nu calitatea de membru, ce are in vedere si se refera la dreptul de a alege si de a fi ales, dreptul de a avea propuneri in adunarea generala etc.
2. Forma actuala: Art. 13 alin 2 În condominiile cu mai multe tronsoane sau scari se pot constitui asocia?ii de proprietari pe fiecare tronson ori scara în parte numai în condi?iile în care proprietatea comuna aferenta tronsoanelor sau scarilor poate fi delimitata ?i în condi?iile în care exista bran?amente separate pe fiecare scara sau tronson.
Forma propusa: Art. 13 alin 2 În condominiile cu mai multe tronsoane sau scari se pot constitui asocia?ii de proprietari pe fiecare tronson ori scara în parte numai în condi?iile în care proprietatea comuna aferenta tronsoanelor sau scarilor poate fi delimitata. In situatia in care nu exista bransamente separate, raporturile privind stabilirea consumurilor si diferentelor se realizeaza conform alin 4.
Scurta fundamentare: Necesitatea existentei unui bransament separat (conditia fiind impusa la momentul depunerii cererii de constituire) are in vedere restrangerea dreptului proprietarilor de a se gospodari singuri, limitandu-se dreptul constitutional la asociere, de existenta unui bransament separat pe fiecare scara sau tronson. Nici la acest moment nu exista situatia ca toate asociatiile (scarile) desprinse din asociatia mama, sa aiba bransament propriu, pentru ca birocratia (situatia juridica a terenului pe care urmeaza a se amplasa caminul, de exemplu) si costul, pun piedici in realizarea acestora. Aspectul de interdictie pune capat posibilitatii de separare, deoarece cel putin un furnizor (cel de apa) are realizat un singur bransament pentru un bloc cu mai multe scari. In practica, s-a procedat la incheierea unei conventii de repartizare dublata de montarea unor contoare pasante, astfel incat cele doua entitati juridice si-au reglementat situatia juridica, fara a exista un impediment la asociere. Asa cum arata art.13 alin 2 acum, separarea unei scari sau tronson pare imposibil de realizat fara existenta unui bransament separat iar conventia nu poate acoperi o astfel de reglementare, conventie la care face trimitere alin.4 al art.13.
3. Forma actuala: Art.13 alin. 3 Divizarea unei asocia?ii de proprietari existente în doua sau mai multe asocia?ii, pe scari sau tronsoane, se face numai în condi?iile în care proprietatea comuna aferenta tronsoanelor sau scarilor poate fi delimitata ?i în condi?iile în care exista bran?amente separate pe fiecare scara sau tronson, la propunerea majorita?ii proprietarilor din scara sau tronsonul respectiv, cu acordul majorita?ii proprietarilor din asocia?ia ce urmeaza a se diviza.
Forma propusa: Art.13 alin. 3 Divizarea unei asocia?ii de proprietari existente în doua sau mai multe asocia?ii, pe scari sau tronsoane, se face numai în condi?iile în care proprietatea comuna aferenta tronsoanelor sau scarilor poate fi delimitata, sub conditia inexistentei unor datorii catre furnizorii de utilitati, prestatorii de servicii si/sau bugetul de stat.
Scurta fundamentare: Alineatul 3, in forma actuala, este de asemenea contrara principiului asocierii pe de o parte, iar pe de alta parte, chiar legea prevede care este cvorumul pentru constituirea asociatiei. In actuala forma nu s-a precizat cum se exteriorizeaza acel acord al “majoritatii”: in cadrul unei adunari generale, pe baza de tabel nominal etc. Noua forma propusa pune accent pe liberul acces la asociere pe de o parte, iar pe de alta parte, eliminarea posibilitatii ca o scara sau mai multe dintr-un condominium cu mai multe scari sa se poata separa/desprinde, obtinand personalitate juridica distincta si CIF propriu (deosebit fata de cel al asociatiei mama) in conditiile existentei unor datorii catre furnizori si/sau bugetul de stat. Exista o practica in acest sens cu consecinta ramanerii acelei scari cu CIF-ul initial (asociatie mama) cu toate datoriile atat fata de furnizori cat si fata de bugetul de stat fapt care pe de o parte, face imposibila recuperarea datoriilor iar pe de alta parte, imposibilitatea reala de incasare a sumelor catre bugetul de stat (impozite, taxe). Esenta propunerii: esti la zi cu taxele catre buget, esti la zi cu plata utilitatilor, ai posibilitatea de constituire intr-o asociatie distincta.
4. Forma actuala: Art.14 În cazul condominiilor din ansamblurile reziden?iale, proprietarii/dezvoltatorii ansamblurilor reziden?iale, în calitate de vânzatori, trebuie sa îi informeze la momentul înstrainarii pe cumparatori cu privire la necesitatea constituirii asocia?iilor de proprietari, în condi?iile prezentei legi.
Forma propusa: Art.14 În cazul condominiilor din ansamblurile reziden?iale, proprietarii/dezvoltatorii ansamblurilor reziden?iale, în calitate de vânzatori, au obligatia sa îi informeze la momentul înstrainarii pe cumparatori cu privire la necesitatea constituirii asocia?iilor de proprietari. Proprietarii/dezvoltatorii ansamblurilor rezidentiale nu se pot opune constituirii asociatiilor de proprietari, in conditiile prezentei legi.
Scurta fundamentare: La acest moment, art.14 mentioneaza doar obligatia dezvoltatorului de informare a cumparatorului de necesitatea constituirii asociatiei, aspect ramas fara niciun fel de rezultat concret, atata timp cat acelasi dezvoltator se opune constituirii asociatiei. Daca dezvoltatorul detine majoritatea spatiilor (imobile de locuit sau spatii cu alta destinatie), constituirea asociatiei in forma actuala este imposibil de realizat. La acest moment, practica de arata faptul ca dezvolatorii fie constituie asociatia si pastreaza administrarea, fie se impotrivesc constituirii, atunci cand detin un procent semnificativ din spatiile existente (imobile de locuit sau spatii cu alta destinatie). Prin interdictia de opunere la constituirea asociatiei, se evita pastrarea unui control al dezvoltatorului, se deschide calea spre transparenta decizionala si conducerea asociatiei pentru si in interesul comunitatii.
5. Forma actuala: Art.15 alin 2 Cu cel pu?in 10 zile înaintea datei fixate pentru adunarea proprietarilor de constituire a asocia?iei de proprietari, proprietarii se convoaca prin afi?are la avizier ?i prin tabel convocator. Tabelul convocator se semneaza de cel pu?in cincizeci la suta plus unu din numarul proprietarilor din condominiu.
Forma propusa : Art.15 alin 2 Cu cel pu?in 10 zile înaintea datei fixate pentru adunarea proprietarilor de constituire a asocia?iei de proprietari, proprietarii se convoaca prin afi?are la avizier ?i prin tabel convocator. Tabelul convocator se semneaza de cel pu?in cincizeci la suta plus unu din numarul proprietarilor din condominiu. Daca nu este intrunit cvorumul mentionat la art.13 alin.1, o noua convocare va avea loc, dupa cel putin 5 zile de la data primei convocari. Dupa a doua convocare a adunarii generale de constituire, acordul de asociere se considera realizat, sub conditia exprimarii vointei de asociere, a cel putin jumatate plus unu din numarul proprietarilor.
Scurta fundamentare: Actuala forma are in vedere si face trimitere la constituirea asociatiei de proprietari, fara a preciza ce se intampla daca la sedinta de constituire nu participa jumatate plus unu din proprietari. Regasim doar trimiterea la termenul de 10 zile, anterior adunarii de constituire, termen ce vizeaza convocarea. Textul si actul normativ a uitat sa mentioneze ipoteza, des intalnita, in care proprietarii nu se aduna in cvorumul prevazut de text, de jumatate plus unu. Textul in forma actuala, lasa loc la interpretari: interpretarea distructiva – asociatia de proprietari nu se poate constitui, si procedurile trebuie refacute de fiecare data pana la intrunirea cvorumului – interpretarea extinctiva – se poate reconvoca adunarea generala de constituire din 5 in cinci minute pana la intrunirea cvorumului sau constituirea se poate face printr-o simpla semnatura pe un tabel, cu conditia existentei numarului de semnaturi de jumatate plus unu. In forma propusa se reglementeaza situatia neintrunirii cvorumului la prima convocare si instituie un termen minim pentru reconvocare. La cea de a doua convocare, chiar daca nu se intruneste cvorumul, asocierea poate fi realizata si se poate proceda la constituirea asociatiei, sub conditia existentei vointei a jumatate plus unu din proprietari, nefiind astfel necesara prezenta fizica a proprietarului la adunarea generala de constituire, fiind suficienta exteriorizarea acordului fata de actele constitutive (semnare acord asociere, semnare statut, semnare tabele nominale).
6. Forma actuala: Art.17 alin. 7 Înscrierea ulterioara în asocia?ie a proprietarilor care nu au fost prezen?i la adunarea proprietarilor în vederea constituirii asocia?iei de proprietari sau care au dobândit calitatea de proprietari ulterior adunarii de constituire, dupa caz, se face la cererea scrisa a acestora, prin semnarea unui act adi?ional la acordul de asociere. Prin grija pre?edintelui asocia?iei de proprietari, actele adi?ionale se ata?eaza dosarului de înfiin?are a asocia?iei, se pastreaza la sediul asocia?iei ?i se prezinta compartimentelor de specialitate din cadrul primariei, la solicitarea acestora.
Forma propusa: Art.17 alin 7 Înscrierea ulterioara în asocia?ie a proprietarilor care nu au fost prezen?i la adunarea proprietarilor în vederea constituirii asocia?iei de proprietari sau care au dobândit calitatea de proprietari ulterior adunarii de constituire, dupa caz, se face la cererea scrisa a acestora si prin semnarea unui act adi?ional la acordul de asociere. Data inregistrarii sau primirii comunicarii cererii reprezinta data dobandirii calitatii de membru al asociatiei. In cazul unor coproprietari, calitatea de membru se dobandeste automat de catre toti coproprietarii, daca procedura a fost realizata de catre un coproprietar, raporturile dintre ei urmand a fi stabilite conform Codului Civil. Prin grija presedintelui asociatiei de proprietari, actele aditionale se ataseaza dosarului de infiintare pastrat la sediul asociatiei si se prezinta compartimentelor de specialitate din cadrul primariei, la solicitarea acestora.
Scurta fundamentare: In forma actuala se regasesc doua mari lipsuri: momentul de la care se considera ca un proprietar devine membru al asociatiei si, in situatia unor coproprietari, daca este necesar ca fiecare coproprietar sa realizeze procedura, aspecte care in practica au ridicat numeroase dispute (presedintele nu dorea sa primeasca cererile de aderare, presedintele primea cererile de aderare dar nu le lua in considerare, presedintele solicita ca fiecare coproprietar sa aiba cerere de aderare altfel nu erau considerati membri ai asociatiei). In forma propusa momentul dobandirii calitatii de membru coincide cu momentul inregistrarii sau in cazul refuzului la momentul la care asociatia a primit actul (printr-un procedeu defipt de Codul de Procedura Civila). Pe de alta parte, in forma propusa se elimina interpretarea conform cu care, fiecare coproprietar trebuie sa faca procedura. Este suficient ca un coproprietar (sot – sotie, cel mai des caz intalnit) sa realizeze procedura pentru ca toti coproprietarii sa poata participa cu drept de vot la adunarea generala, sa aleaga si sa fie alesi, sa aiba propuneri. Raporturile dintre coproprietari se rezolva, in caz de disputa, conform normelor din dreptul comun.
7. Forma actuala: Art.17 alin. 8 Acordul de asociere ?i statutul asocia?iei de proprietari, actualizate, se depun de catre pre?edintele asocia?iei de proprietari, ori de câte ori sunt modificari, la judecatoria în a carei raza teritoriala se afla condominiul.
Forma propusa: Art.17 alin. 8 Acordul de asociere ?i statutul asocia?iei de proprietari, actualizate, se depun de catre pre?edintele asocia?iei de proprietari, ori de câte ori sunt modificari, la judecatoria în a carei raza teritoriala se afla condominiul. Nu sunt considerate modificari ale acordului de asociere si statutului cele prevazute la art.17 alin 7 si 9.
Scurta fundamentare: In forma actuala, se intelege ca actele constitutive ale asociatiei trebuie actualizate si depuse la instanta competenta ori de cate ori sunt modificari. Astfel, se poate interpreta ca depunerea de cereri pentru a deveni membru ( ca urmare a achizitionarii unui imobil apartament) sau pierderea calitatii de membru prin vanzare, este o astfel de modificare ce ar presupune intregul sir de proceduri: refacere acord, refacere statut, depunere dosar judecatorie, emitere incheiere, legalizare incheiere. In forma propusa, se mentioneaza in mod clar ca aderarea la asociatie (ulterior constituirii sau ca urmare a dobandirii unui drept asupra unui imobil apartament) sau pierderea calitatii de membru prin vanzare, nu reprezinta o modificare. Astfel nu se mai incarca inutil nici instantele de judecata (avem in vedere blocurile mari de garsoniere in care transferul de proprietati este foarte ridicat) cu zeci de mii de cereri lunar (la nivel national) si nici presedintele asociatiei nu este nevoit a realiza o aceeasi procedura pentru fiecare cerere ca urmare a unei vanzari.
8. Forma actuala: Art.17 alin. 9 Odata cu pierderea calita?ii de proprietar în condominiu înceteaza statutul de membru al respectivei asocia?ii de proprietari.
Forma propusa: Art.17 alin. 9 Odata cu pierderea calita?ii de proprietar în condominiu înceteaza statutul de membru al respectivei asocia?ii de proprietari. Calitatea de membru poate inceta si prin cererea scrisa a proprietarului si semnarea unui act adi?ional la acordul de asociere.
Scurta fundamentare: In actuala forma, se intelege ca odata dobandita calitatea de membru aceasta nu mai poate fi pierduta decat in conditiile vanzarii imobilului, fapt ce echivaleaza cu o ingradire a dreptului de optiune din partea proprietarului. Calitatea de membru este rezultatul unui acord de vointa din partea proprietarului, acord de vointa ce trebuie sa existe si in sensul renuntarii la o astfel de calitate nu doar in sensul dobandirii ei.
9. Forma actuala: Art. 20 alin. 1 Fiecare asocia?ie de proprietari este obligata sa de?ina un singur cont bancar.
Forma propusa: Art. 20 alin. 1 Fiecare asocia?ie de proprietari este obligata sa de?ina cel putin un cont bancar.
Scurta fundamentare: Blocarea unei asociatii sa detina un singur cont bancar pune probleme in chiar aplicarea acestei legi, in conditiile in care platile nu pot fi realizate pentru lucrari decat din disponibilul existent in fondul de reparatii ceea ce face imposibila plata din fondul de rulment. In conditiile in care nu exista posibilitatea de separare concreta in conturi diferite, platile se realizeaza din acelasi cont pe de o parte, iar pe de alta parte verificarea departamentului din cadrul primariei este extrem de greu de realizat si necesita cunostinte de specialitate pentru functionarii angajati. Pentru evitatea acestor incoveniente dar si pentru punerea la dispozitia asociatiei, in concret, a posibilitatii de defalcare a fondurilor si corelativ de verificare din partea organelor abilitate, este de preferat a nu limita accesul la un singur cont bancar. Prin aceasta posibilitate a doua conturi (1 cont pentru fond de rulment si cont curent – plata facturi si incasari cote si 1 cont pentru depozite/fond de reparatii).
Prin existenta acestei posibilitati se poate sanctiona asociatia/administratorul ce nu realizeaza incasarile si platile prin intermediul operatiunilor bancare, sau nu pastreaza in mod efectiv defalcate fondurile. Doar asa se poate ajusta in mod corect si permanent fondul de rulment – in conditiile in care se poate observa in mod concret soldul din banca.
10. Forma actuala: Art. 20 alin 3 Prin datele de identificare ale contului bancar men?ionate la alin. (2) se în?elege numele titularului contului, banca la care este deschis contul, sucursala ?i codul IBAN.
Forma propusa: Art.20 alin 3 Prin datele de identificare ale contului bancar men?ionate la alin. (2) se în?elege numele titularului contului, banca la care este deschis contul, sucursala, codul IBAN si Codul de identificare fiscala al asociatiei. Scurta fundamentare: Exista inca multe asociatii ce nu pun la dispozitia proprietarilor CIF-ul, element de identificare al asociatiei. In lipsa acestui element, plata la ghiseul bancii prin OP tiparit nu poate fi realizat in lipsa completarii campului cu CIF-ul beneficiarului. Pe de alta partea astfel se pune capat unui sir de abuzuri in cadrul asociatiilor lipsite de transparenta, proprietarii avand astfel un mijloc de verificare a posibilelor datorii catre bugetul de stat.
11. Forma actuala: Art. 21 alin 3 Orice modificare sau completare a statutului sau a acordului de asociere se înregistreaza la judecatoria care a emis încheierea judecatoreasca de înfiin?are, fara alte formalita?i.
Forma propusa: Art. 21 alin 3 Orice modificare sau completare a statutului sau a acordului de asociere se înregistreaza la judecatoria care a emis încheierea judecatoreasca de înfiin?are, fara alte formalita?i, cu aplicarea prevederilor art.17 alin.8.
Scurta fundamentare: Raman incidente mentiunile de la art.17 alin 8, respectiv: aderarile si renuntarile la calitatea de membru al asociatiei sa nu fie aplicabile dupa infiintarea asociatiei, adica sa nu se tinda la aglomerarea artificiala a instantelor si la realizarea de noi si noi acte de catre asociatia de proprietari pentru fiecare vanzare sau cumparare a unui imobil apartament sau cu alta destinatie decat cea de locuit.
12. Forma actuala: Art. 21 alin. 4 Modificarile ?i/sau completarile aduse statutului sau acordului de asociere fara respectarea prevederilor alin. (3) nu sunt opozabile fa?a de proprietarii care nu sunt membri ai asocia?iei de proprietari sau fa?a de ter?i.
Forma propusa: Art. 21 alin. 4 Modificarile ?i/sau completarile aduse statutului sau acordului de asociere fara respectarea prevederilor alin. (3) nu sunt opozabile fa?a de proprietari sau fa?a de ter?i.
Scurta fundamentare: Actuala reglementare face referire la publicitatea modificarilor fata de terti si fata de proprietarii care nu sunt membri ai asociatiei, aspect ce intra in contradictie pe de o parte cu practica judiciara in materie ce a statuat ca fata de proprii proprietari asociatia nu trebuie sa realizeze astfel de proceduri de publicitate (proprietarul nu poate invoca exceptia lipsei calitatii de reprezentant al presedintelui, spre exemplu) iar pe de alta parte se creaza din nou o inechitate intre proprietarii membri si cei ce nu sunt membri ai asociatiei. Asa cum suna textul, intelegem ca fata de membri asociatiei este indeplinita publicitatea prin simpla existenta a actului (statut, acord asociere, hotarare adunare generala) iar pentru ceilalti doar daca se respecta publicitatea prin intermediul instantei. Prevederea este discriminatorie, atatat timp cat diferenta se face scrict pe calitatea de membru nu pe cea de proprietar. Astfel, un proprietar nemembru are o reglementare separata fata de un proprietar membru. Si cum face textul de lege distinctia intre momentul informarii intre un proprietar membru si unul nemembru al asociatiei, atata timp cat actualul text nu face diferenta. Propunerea elimita diferenta de tratament intre proprietarul membru si cel ce nu a aderat la asociatie pe de o parte, iar pe de alta parte, elimina “obligativitatea” schimbarii si/sau modificarii pentru membrii asociatiei, care in forma actuala “cunosc” si “le sunt opozabile” astfel de modificari chiar daca nu participa sau nu locuiesc efectiv in imobil.
13. Forma actuala: Art. 28 alin 3 Proprietarii din condominii au dreptul sa primeasca explica?ii cu privire la calculul cotei de contribu?ie la cheltuielile asocia?iei de proprietari ?i, dupa caz, sa o conteste în scris în termen de 10 zile de la afi?area listei de plata. Pre?edintele asocia?iei de proprietari este obligat sa raspunda, în scris, la contesta?ie în termen de 10 zile de la primirea acesteia.
Forma propusa: Art. 28 alin 3 Proprietarii din condominii au dreptul sa primeasca explica?ii cu privire la calculul cotei de contribu?ie la cheltuielile asocia?iei de proprietari ?i, dupa caz, sa o conteste în scris în termen de 10 zile de la afi?area listei de plata. Pre?edintele asocia?iei de proprietari este obligat sa raspunda, în scris, la contesta?ie în termen de 10 zile de la primirea acesteia. Petru motive temeinice, contestatia poate poate fi formulata si peste termenul de 10 zile, dar nu mai tarziu de 1 an de la data scadentei listei de intretinere. Termenul de 1 an prevazut in prezentul alineat este un termen de prescriptie.
Scurta fundamentare: In actuala forma, acest termen de 10 zile este fara aplicabilitate concreta, in conditiile in care proprietarul “poate” sa realizeze o contestare a listelor fara efect sanctionator pentru acesta, daca nu realizeaza actul intr-un anumit termen. Prin urmare, in forma actuala proprietarul poate, practic, in termenul general de prescriptie sa faca in mod concret o contestare, chiar prin intermediul instantei de judecata, a listelor de intretinere fapt care ridica cel putin doua probleme: lipsa de implicare constructiva a fiecarui proprietar in a fi interesat de propria lista de plata si lipsa unei continuitati in actele contabile, in conditiile in care oricare proprietar poate contesta o lista din urma cu 3 ani. In cazul in care o astfel de cotestare dupa un termen atat de lung are loc si este intemeiata, poate genera instabilitate la nivelul asociatiei si poate duce pana la recalcularea tuturor listelor de plata lunare si crearea unei discrepante intre ceea ce s-a platit de catre fiecare proprietar si ceea ce ar fi trebuit platit de catre fiecare proprietar (in plus sau minus). In noua forma propusa, se pune accent pe implicare si predictibilitate. Astfel, proprietarul “poate” in continuare sa conteste lista de plata lunara in acel termen de 10 zile, dar este oprit din demersul sau daca nu realizeaza procedura in termen de 1 an de la scadenta listei. In acest fel este pe de o parte, determinat sa-si consulte propria lista de plata, sa devina mai atent la cheltuielile ce compun cota sa lunara. Termenul de 1 an face ca nici asociatia sa nu suporte consecinta, posibila, a recalcularii unor liste pe o perioada lunga de timp.Termenul de 1 an este suficient de lung pentru realizarea contestarii, proprietarul avand suficient timp pentru a cantari daca realizeaza sau nu o astfel de procedura, timpul fiind suficient pentru a avea o imagine asupra tuturor aspectelor (acte, situatii, lucrari etc), fara a fi o sanctiune aplicata intr-un timp scurt. Pe de alta parte sanctiunea este prescriptia si nu decaderea, cu toate avantajele prevazute de lege. Sigur, in cazul in care proprietarul nu realizeaza demersul in termenul de 1 an (si nu avem cauze de suspendare), posibilitatea acestuia de a contesta lista de plata, dispare. Este o sanctiune a pasivitatii totale a proprietarului un timp suficient de mare.
14. Forma actuala: Art. 28 alin. 4 În cazul în care pre?edintele sau administratorul nu ia toate masurile necesare în scopul facilitarii accesului proprietarilor la documentele contabile sau la orice alt document al asocia?iei de proprietari, conform legii, proprietarii au dreptul de a notifica despre aceasta comitetul executiv ?i cenzorul/comisia de cenzori. În situa?ia nesolu?ionarii sau a solu?ionarii necorespunzatoare a solicitarilor notificate în termen de 10 zile de la depunerea acestora, proprietarii se pot adresa compartimentelor prevazute la art. 10.
Forma propusa: Art. 28 alin. 4 În cazul în care pre?edintele sau administratorul nu ia toate masurile necesare în scopul facilitarii accesului proprietarilor la documentele contabile sau la orice alt document al asocia?iei de proprietari, conform legii, proprietarii au dreptul de a notifica despre aceasta comitetul executiv ?i cenzorul/comisia de cenzori. În situa?ia nesolu?ionarii sau a solu?ionarii necorespunzatoare, din partea comitetului executiv, a solicitarilor notificate în termen de 10 zile de la depunerea acestora, proprietarii se pot adresa compartimentelor prevazute la art. 10.
Scurta fundamentare: In forma actuala textul include cenzorul/comisia de cenzori in aria celor ce “solutioneaza”, in conditiile in care in mod efectiv cenzorul nu are niciun fel de astfel de prerogativa desprinsa din lege. Prin urmare, acesta este practic obligat sa raspunda dar pus efectiv in imposibilitate de a lua vreo masura concreta, atribut exclusiv al comitetului sau adunarii generale. Prin urmare, prin forma propusa “solutionarea” este lasata la latitudinea comitetului, cenzorul fiind doar “instiintat” de solicitarea proprietarului. Pe de alta parte, accentul pe “solutionare” pus pe cenzor este inoportun, in conditiile in care majoritatea covarsitoare a solicitarilor proprietarilor vizeaza aspecte care au ca izvor raporturi juridice, iar cenzorul nu are astfel de studii si calificari sa poata “solutiona” sau sa-si exprime un astfel de punct de vedere in afara ariei sale de competenta.
15. Forma actuala: Art. 29 alin. 2 Daca o hotarâre a adunarii generale a asocia?iei de proprietari, o decizie a comitetului executiv sau a pre?edintelui este contrara prevederilor prezentei legi sau este de natura sa prejudicieze interesele proprietarilor, ace?tia sau orice persoana care se considera vatamata într-un drept al sau poate sesiza cenzorul/comisia de cenzori, compartimentele prevazute la art. 10 sau, dupa caz, poate solicita instan?elor judecatore?ti anularea în tot sau în parte a hotarârii/deciziei ?i/sau repararea pagubei cauzate.
Forma propusa: Art. 29 alin. 2 Daca o hotarâre a adunarii generale a asocia?iei de proprietari, o decizie a comitetului executiv sau a pre?edintelui este contrara prevederilor legii, statutului sau acordului de asociere, regulamentului condominiului sau este de natura sa prejudicieze interesele proprietarilor, ace?tia sau orice persoana care se considera vatamata într-un drept al sau poate sesiza cenzorul/comisia de cenzori, compartimentele prevazute la art. 10 sau, dupa caz, poate solicita instan?elor judecatore?ti anularea în tot sau în parte a hotarârii/deciziei ?i/sau repararea pagubei cauzate. Sesizare instantei de judecata poate fi realizata intr-un termen de 3 luni de la data la care proprietarul sau orice persoana vatamata intr-un drept al sau a luat la cunostinta de respectivul act.
Scurta fundamentare: In forma actuala, desi se face trimitere la sesizarea instantei de judecata cu privire la atacarea hotararilor adunarilor generale, deciziilor comitetului nu se mentioneaza termenul in care un astfel de act poate fi atacat. Neprecizarea unui termen va duce la extinderea posibilitatii de atacare din partea unui proprietar pana la termenul de general de prescriptie de 3 ani si corelativ lipsa unei stabilitati in actul decizional la nivelul asociatiilor. De asemenea actuala forma a uitat sa mentioneze ce se intampla cu hotararea sau decizia atacata in fata instantei de judecata. A nu se face o mentiune in acest sens, echivaleaza cu posibilitatea blocarii in intregime a activitatii curente din asociatii, prin posibilitatea atacarii fiecarei hotarari sau decizii si corelativ interpretarea ca actul nu mai poate produce efecte si trebuie asteptata solutia instantei, care de multe ori vine dupa multe luni de asteptare (Bucuresti poate si 1 an). Stabilirea unui termen de 3 luni este necesara pentru predictibilitate si pentru implicarea proprietarilor in activitatea concreta de luare a decizilor si cenzurarii acestor decizii in situatia in care se simt prejudiciati intr-un drept al lor. A lasa posibilitatea propriretarilor si celor ce se simt vatamati intrun drept al lor sa atace o astfel de hotarare sau decizie intr-un termen de 3 ani, echivaleaza cu inexistenta unei posibilitati de gestionare pe termen scurt si mediu, existand oricand posibilitatea blocarii unor investitii/lucrari, colectari de sume etc. Termenul de 3 luni este suficient pentru ca oricare proprietar sa-si analizeze optiunile cu privire la actul supus propriei analize. O astfel de interpretare a avut si CCR prin decizia 670/2011 M.O. 421 din 16.06.2011, termenul curgand de la data la care proprietarul sau persoana vatamata a luat la cunostinta de actul atacat. De asemenea mentiunea cu privire la suspendarea actului este necesara pentru a preintampina o opinie in cadrul asociatiei potrivit cu care realizarea unei sesizari a instantei echivaleaza automat cu neaplicarea actului atacat, ceea ce ar deschide calea unor permanente sicanari din partea unei minoritati care doreste sa blocheze o decizie a unei majoritati.
16. Forma actuala: Art.30 alin 2 Notificarea prevazuta la alin. (1) se face în scris în termen de 10 zile de la schimbarea intervenita, de la luarea în spa?iu, respectiv de la semnarea contractului de închiriere/comodat.
Forma propusa: Art.30 alin 2 Notificarea prevazuta la alin. (1) se face în scris în termen de 10 zile de la schimbarea intervenita, de la luarea în spa?iu, respectiv de la semnarea contractului de închiriere/comodat. In cazul in care au intervenit modificari ale numarului de persoane si proprietarul nu notifica asociatia, comitetul la sesizarea scrisa venita din partea unui proprietar, poate lua o decizie privind majorarea numarului de persoane. Decizia se comunica in scris proprietarului.
Scurta fundamentare: Desi in actuala reglementare se face trimitere la termenul de 10 zile, nu se mentioneaza cum se poate indrepta o lipsa de diligenta din partea proprietarului sau mai rau (cazul cel mai intalnit) care este posibilitatea de sanctionare a unui astfel de proprietar care incearca sa-si diminueze cota pe numarul de persoane, prin ascunderea numarului real ce efectiv locuiesc in acel imobil, cu consecinta directa a cresterii cotei pentru ceilalti locatari trecuti in lista de plata lunara. In forma propusa, in situatia unei sesizari scrise (pentru cointeresarea proprietarilor in activitatea curenta si in lecturarea listei de plata) se acorda posibilitatea comitetului de a lua o decizie de introducere a unui numar de persoane la cotele de intretinere pentru un anumit imobil. Decizia se comunica in scrisa proprietarului si sigur, acesta poate contesta decizia in termenul si dupa procedura prevazuta la art.29 alin 2. Existand o astfel de prevedere, proprietarii vor fi descurajati sa “uite” realizarea cererilor de introducere la numarul de persoane, practica des intalnita acum in cadrul asociatiilor de proprietari.
17. Forma actuala: Art.33 alin. 9 Pre?edintele sau administratorul asocia?iei de proprietari are obliga?ia solicitarii notarii în cartea funciara a debitelor mai vechi de 3 luni ?i care depa?esc valoarea salariului de baza minim brut pe ?ara garantat în plata. Birourile de cadastru ?i publicitate imobiliara vor proceda la notarea acestor debite în cartea funciara a locuin?elor sau spa?iilor cu alta destina?ie.
Forma propusa: Art.33 alin. 9 Pre?edintele sau administratorul asocia?iei de proprietari are obliga?ia solicitarii notarii în cartea funciara a debitelor mai vechi de 3 luni. Birourile de cadastru ?i publicitate imobiliara vor proceda la notarea acestor debite în cartea funciara a locuin?elor sau spa?iilor cu alta destina?ie.
Scurta fundamentare: Actuala reglementare este lipsita de relevanta pentru asociatiile de proprietari, deoarece se face trimitere la notarea in cartea funciara a datoriilor mai mari de 3 luni DAR care depasesc valoarea salariului de baza minim brut pe tara garantat in plata, adica 2080 lei. Prin urmare, asa cum arata textul de lege face un mare deserviciu asociatiei, pentru ca degeaba se face trimitere la termenul de 3 luni daca acest termen este conditionat de suma minima existenta de 2080 lei. In concret, in marea majoritate a asociatiilor cei 2080 lei se acumuleaza intr-un termen si de ani de zile, daca avem in vedere cote de 50 – 70 lei pe luna (50 leix12 luni =600 lei an). Conditionarea de suma face inaplicabil termenul de 3 luni. In noua forma, termenul de 3 luni este suficient pentru crearea unei presiuni pe proprietar in vederea achitarii la timp si in integralitate a cotelor lunare ce ii revin, iar pentru presedinte precizarea obligatiei de notare, reprezinta o responsabilitate in vederea protejarii interesului asociatiei cu consecinta, in caz de neindeplinire, a atragerii raspunderii.
18. Forma actuala: Art.36 lit. c) în baza acordului în scris al tuturor proprietarilor din condominiu;
Forma propusa: Art.36 lit. c) în baza hotararii adunarii generale si cu acordul scris al proprietarilor direct afectati;
Scurta fundamentare: In forma actuala, schimbarea destinatiei unui spatiu comun este conditionata de un acord scris din partea tuturor proprietarilor. Sa luam un exemplu clasic: bloc cu ghene sau uscatorii cu 10 nivele si 54 de apartamente. Ghenele si uscatoriile nu mai sunt folosite, fiind inchiriate pentru a fi folosite ca spatii de depozitare, arhiva chiar birou. Obtinerea acordului scris de la toti proprietarii pe de o parte presupune un efort considerabil, daca avem in vedere asociatiile mari cu sute de apartamente, iar pe de alta parte deschide larg usa spre abuzuri sau incercare de obtinere a unor avantaje (sigur se gaseste cel putin un proprietar care nu semneaza pentru ca vrea sa inchirieze vecinul sau nu vrea sa semneze stiind ca de semnatura lui agata incheierea unui contract de inchiriere). Sa nu uitam faptul ca orice fel de astfel de inchiriere reprezinta un venit al asociatiei, folosit in vederea imbunatatirii confortului proprietarilor. Or, acordul scris al tuturor va pune capat incasarii unor astfel de sume de catre asociatiile de proprietari. Nou forma instituie acordul adunarii generale, organul suprem de conducere la nivelul asociatiei corelativ cu acordul proprietarilor vecini cu acel spatiu si afectati in mod direct. Procedura este simplificata dar tine seama de vointa proprietarilor invecinati sus/jos/dreapta/stanga si au cel putin un perete comun cu acel spatiu, proprietari care pot impiedica schimbarea destinatiei daca se considera ca vor putea fi vatamati/deranjati etc intr-un drept al lor.
19. Forma actuala Art.37 alin 3 Zidurile dintre proprieta?ile individuale ?i proprietatea comuna care nu fac parte din structura de rezisten?a a condominiului pot fi reamplasate numai în baza unei expertize tehnice, prin modificarea acordului de asociere, cu acordul tuturor proprietarilor din condominiu ?i a autoriza?iei de construire, eliberate de autoritatea administra?iei publice competente în conformitate cu legisla?ia în vigoare, numai daca prin aceste modificari nu sunt lezate drepturile celorlal?i proprietari din condominium.
Forma propusa: Art.37 alin 3 Zidurile dintre proprieta?ile individuale ?i proprietatea comuna care nu fac parte din structura de rezisten?a a condominiului pot fi reamplasate numai în baza unei expertize tehnice, prin modificarea acordului de asociere, cu hotararea adunarii generale ?i a autoriza?iei de construire, eliberate de autoritatea administra?iei publice competente în conformitate cu legisla?ia în vigoare, numai daca prin aceste modificari nu sunt lezate drepturile celorlal?i proprietari din condominium.
Scurta fundamentare: In forma actuala, limitarea posibilitatii de reamplasare a unor pereti interiori, ce nu fac parte din structura (ce pot fi edificati din rigips) de existenta acordului scris al tuturor proprietarilor este una mult prea impovaratoare, in conditiile in care desi ar exista o expertiza favorabila, lipsa unei singure semnaturi din totalul de 245 de proprietari (asociatiile mari) ar pune proprietarul in imposibilitatea realizarii unei lucrari de modernizare. Pe de alta parte este nefiresc ca, de exemplu, intr-un bloc cu 6 scari, proprietarul de la scara 1 sa mearga si sa solicite unui proprietar de la scara 6 sa-i dea o semnatura/sa-i dea un acord. Des folosita expresie, “acordul scris al tuturor proprietarilor”, nu tine cont de realitatea din Romania unde exista blocuri in care nu mai locuieste o buna parte din proprietari, acestia fiind plecati la munca in strainatate. O astfel de prevedere, face imposibila realizarea oricarei amenajari etc in conditiile in care luarea acordului scris de la proprietar este imposibila. Propunerea pune accent pe adunarea generala, locul in care pot fi expuse argumente pro si contra, locul in care se poate explica concluzia din raportul tehnic intocmit, in conditiile in care adunarea generala este organul suprem de conducere.
20. Forma actuala: Art. 37 alin. 4 Proprietarii din condominii au obliga?ia de a depune la pre?edintele asocia?iei de proprietari fotocopii dupa autoriza?iile de construire pentru executarea lucrarilor, eliberate în condi?iile legii, în scopul recalcularii suprafe?elor utile ?i a suprafe?elor construite.
Forma propusa: Art. 37 alin. 4 Proprietarii din condominii au obliga?ia de a depune la pre?edintele asocia?iei de proprietari fotocopii dupa autoriza?iile de construire pentru executarea lucrarilor, eliberate în condi?iile legii, in termenul prevazut la art.34 alin 3, în scopul recalcularii suprafe?elor utile ?i a suprafe?elor construite.
Scurta fundamentare: In forma actuala, textul nu stabileste niciun termen in care proprietarul sa depuna actele in vederea transpunerii acelor date in listele lunare de plata, fiind cunoscut faptul ca orice act ce ar presupune o plata in plus la cotele de intretinere este impins a fi depus cat mai mult timp cu putinta. Stabilirea unui termen, are rolul de punere in intarziere a proprietarului si posibilitatea reala a asociatiei de a lua masuri pentru corelarea listei de plata cu realitatea din teren, imediat dupa cele 30 de zile. In conditiile in care listele de plata lunare se incheie cu “o luna in urma”, termenul de 30 de zile este perfect pentru ca modificarea sa poata fi operata imediat, deci proprietarul sa intre in calculul cotei ce ii revine, imediat.
21. Forma actuala: Art.38 alin 2 Par?ile comune pot fi utilizate de catre ter?i, persoane fizice sau juridice de drept public ?i/sau privat, numai ca urmare a hotarârii adunarii generale a asocia?iei de proprietari, adoptata cu acordul a doua treimi din numarul total al proprietarilor din condominiu ?i cu acordul tuturor proprietarilor direct afecta?i de vecinatate, în baza unui contract de închiriere, de folosin?a sau de concesiune, semnat de pre?edinte în numele asocia?iei ?i avizat de cenzor/comisia de cenzori.
Forma propusa: Art.38 alin 2 Par?ile comune pot fi utilizate de catre ter?i, persoane fizice sau juridice de drept public ?i/sau privat, numai ca urmare a hotarârii adunarii generale a asocia?iei de proprietari ?i cu acordul tuturor proprietarilor direct afecta?i de vecinatate, în baza unui contract de închiriere, de folosin?a sau de concesiune, semnat de pre?edinte în numele asocia?iei.
Scurta fundamentare: In forma actuala textul introduce o derogare de la cvorumul adunarii generale, instituind un acord de doua treimi, fara a ne arata cum se convoaca adunarea generala si de cate ori pana se intruneste acest cvorum (posibil in majoritatea asociatiilor sa nu se intruneasca niciodata). Este mult prea restrictiv textul, in conditiile in care presedintele si comitetul raspund pentru modul in care este gestionata activitatea asociatiei. In actuala forma se blocheaza posibilitatea de inchiriere a unor spatii si obtinerea de sume de bani, sume ce pot fi folosite doar la imbunatatirea confortului proprietarilor. Prin urmare, este suficient acordul exprimat in adunarea generala ordinara. Mai mult, oricare proprietar nemultumit are posibilitatea de a ataca in fata instantei de judecata acea hotarare. Introducerea cenzorului cu “avizarea” lui, este total neavenita, in conditiile in care discutam de un raport juridic contractual ce urmeaza a se incheia intre doi profesionisti, teren pe care cenzorul nu are o specializare. Raspunderea lui pe aceata arie de expertiza nu va face, in concret, decat refuzul (ce-i drept justificat) al cenzorilor de a isi asuma astfel de acte. Nu sunt juristi si nu au studii juridice care sa le permita o interpretare a unor astfel de acte. Mentionam ca deja, in practica, cenzorii refuza semnarea actelor, aplicarea “avizarii” pe acte, participarea la deciziile comitetului etc, motivand exact lipsa studiilor juridice si imposibilitatea practica de a “aviza” acte cu un pronuntat caracter juridic.
22. Forma actuala: Art.39 Modificarile constructive ?i utilizarea în alte scopuri a unor par?i sau elemente de construc?ie ale condominiului, precum ?i amplasarea de mijloace publicitare pe fa?ada ?i/sau pe terasa/învelitoarea imobilului, suspendarea de stâlpi, pere?i, scari interioare ?i altele asemenea se fac numai cu acordul a doua treimi din proprietarii membri ai asocia?iei de proprietari, al tuturor proprietarilor direct afecta?i ?i pe baza autoriza?iei de construire, cu respectarea legisla?iei în vigoare.
Forma propusa: Art.39 Modificarile constructive ?i utilizarea în alte scopuri a unor par?i sau elemente de construc?ie ale condominiului, precum ?i amplasarea de mijloace publicitare pe fa?ada ?i/sau pe terasa/învelitoarea imobilului, suspendarea de stâlpi, pere?i, scari interioare ?i altele asemenea se fac numai cu acordul adunarii generale, al tuturor proprietarilor direct afecta?i ?i pe baza autoriza?iei de construire, cu respectarea legisla?iei în vigoare.
Scurta fundamentare: Din nou, textul facand trimitere la cvorumul de doua treimi limiteaza posibilitatea reala de obtinere a unor sume de bani. In practica anilor 2007 – 2018 s-a observat in mod clar ca un cvorum de doua treimi este extraordinar de greu de intrunit. Explicatiile de la art.38 ain 2 sub acest aspect raman valabile. O reclama pentru o asociatie de proprietari este sansa la o imbunatatire a starii partilor comune. Scopul aceste legi este SI ca aceste parti comune sa fie intretinute si functionale. Or, atata timp cat s-a stabilit prin lege obligatia intretinerii partilor comune, faptul ca sumele din reclame (de exemplu) nu pot fi folosite decat la imbunatatirea confortului si s-a stabilit si sanctiunea aferenta incalcarii unor astfel de obligatii, este de preferat a exista posibilitatea reala de a se incasa astfel de sume.
23. Forma actuala: Art.40 alin.1 Schimbarea destina?iei locuin?elor, precum ?i a spa?iilor cu alta destina?ie decât aceea de locuin?a, prezente în proiectul ini?ial al imobilului, se poate face numai cu avizul scris al comitetului executiv ?i cu acordul scris, prealabil, al proprietarilor direct afecta?i cu care se învecineaza, pe plan orizontal ?i vertical, spa?iul supus schimbarii.
Forma propusa: Art.40 alin.1 Schimbarea destina?iei locuin?elor, precum ?i a spa?iilor cu alta destina?ie decât aceea de locuin?a, prezente în proiectul ini?ial al imobilului, se poate face numai in baza hotararii adunarii generale ?i cu acordul scris, prealabil, al proprietarilor direct afecta?i cu care se învecineaza, pe plan orizontal ?i vertical, spa?iul supus schimbarii. Adunarea generala se convoaca numai dupa existenta acordului scris al tuturor proprietarilor direct afectati.
Scurta fundamentare: In textul actual, s-a eliminat inexplicabil rolul adunarii generale, in conditiile in care stim ca situatiile conflictuale au aparut chiar prin transformarea unor apartamente in spatii de birouri, cabinete stomatologice etc aspecte ce au deranjat proprietarii. Reducerea deciziei la 5 oameni, nu credem ca este oportuna intr-o astfel de situatie. 5 este numarul maxim al persoanelor din comitet, numar limitat de lege si prin urmare acesti 5 ar trebuie sa dacida in numele proprietarilor. Se propune ca adunarea generala, organul suprem de conducere sa decida, dar in cunostinta de cauza. Este mult mai transparent si lipsit de urme de indoiala asupra modului in care comitetul a decis. Apare o mare discrepanta, de neinteles pentru toti cei implicati in activitatea asociatiilor, in momentul in care actuala reglementare limiteaza posibilitatea asociatiei de a incasa sume de bani (reclame, antene GSM/date etc) prin stabilirea unui cvorum de doua treimi dar in astfel de cazuri sensibile intr-un bloc/comunitate in care planul initial era de imobile cu destinatia de locuinta, sa lasi decizia de schimbare a destinatiei in mana a 5 oameni din comitet, nu pare cea mai fericita alegere.
24. Forma actuala: Art.40 alin 2 Odata cu acordul men?ionat la alin. (1), proprietarii direct afecta?i cu care se învecineaza, pe plan orizontal ?i vertical, spa?iul supus schimbarii ?i proprietarul care solicita acordul pentru schimbarea destina?iei locuin?ei sau spa?iului cu alta destina?ie decât aceea de locuin?a semneaza ?i o conven?ie cu privire la declararea activita?ii care se va desfa?ura în spa?iul respectiv, precum ?i numarul de persoane în func?ie de care vor fi calculate cheltuielile pe numar de persoane.
Forma propusa: Art.40 alin 2 Odata cu indeplinirea conditiilor men?ionate la alin. (1), asociatia de proprietari prin presedinte ?i proprietarul care solicita acordul pentru schimbarea destina?iei locuin?ei sau spa?iului cu alta destina?ie decât aceea de locuin?a semneaza ?i o conven?ie cu privire la declararea activita?ii care se va desfa?ura în spa?iul respectiv, precum ?i numarul de persoane în func?ie de care vor fi calculate cheltuielile pe numar de persoane. Conventia este valabila pe toata durata activitatii desfasurate si pentru care s-au emis actele mentionate la alin.1, se actualizeaza periodic, in functie de elementele noi care intervin, in functie de numarul persoanelor care desfasoara zilnic activitati in spatiu, de numarul mediu zilnic de clienti. In situatia in care proprietarul ce a solicitat schimbarea destinatiei refuza incheierea conventiei in termen de 30 de zile de la data adunarii generale, comitetul poate emite o decizie cu privire la numarul de persoane in functie de care vor fi calculate cheltuielile in baza constatarilor vizuale cu privire la activitatea desfasurata din punct de vedere al persoanelor angajate si al numarului de clienti.
Scurta fundamentare: Actualul text nu are niciun fel de sustinere, obligand la incheierea unei conventii intre proprietarii afectati si cel ce doreste schimbarea destinatiei, in conditiile in care proprietarii afectati nu au nicio treaba nici cu calcularea cotelor de intretinere nici cu posibilitatea de a avea vreo interventie asupra unui contract ce vizeaza numarul de persoane din alt imobil. Formularea este nefericita, proprietarii nepund angaja asociatia, singura care poate incheia o conventie atata timp cat asociatia realizeaza listele de plata si asociatia recupereaza costurile repartizate la numarul de persoane. Semnarea unei conventii doar intre proprietarii afectati si proprietarul ce solicita schimbarea destinatiei, lasa fara niciun fel de atribut asociatia de proprietari, adica chiar entitatea juridica care ar putea fi parte intr-o astfel de conventie. Noua formulare vine sa clarifice raportul ce urmeaza a se naste intre asociatia de proprietari si cel ce solicita schimbarea pe de o parte, iar pe de alta parte, stabileste ordinea intocmirii actelor : prima data avem in vedere acordul scris al proprietarilor direct afectati si mai apoi poate avea loc convocarea adunarii generale. In mod practic, prima optiune apartine proprietarilor direct afectati, cei care vor resimti in mod direct activitatea ce urmeaza a se desfasura in acel spatiu.
De asemenea se instituie termenul de 30 de zile pentru semnarea conventiei si modalitatea si care, in caz de refuz, se poate proceda la introducerea in listele de intretinere a numarul de persoane din acel spatiu. In practica se intampla des ca societatile ce desfasoara activitati in blocuri destinate locuirii, “uita” sa declare numarul de persoane in mod corect sau “uita” sa incheie aceste conventii, nefiind defipt un termen.
25. Forma actuala Art.43 alin. 2 Hotarârea de atribuire în folosin?a exclusiva se adopta cu acordul tuturor proprietarilor din condominiu ?i ai cotelor-par?i indivize.
Forma propusa: Art.43 alin. 2 Hotarârea de atribuire în folosin?a exclusiva se poate face numai in baza hotararii adunarii generale ?i cu acordul scris, prealabil, al proprietarilor direct afecta?i cu care se învecineaza, pe plan orizontal ?i vertical, spa?iul supus atribuirii exclusive.
Scurta fundamentare: Aceasta atribuire exclusiva are in vedere acele contracte de inchiriere prin care boxe, uscatorii, ghena etc sunt folosite de catre un proprietar cu obligatia corelativa la plata unei chirii, adica venit la fondul asociatiei. Limitarea posibilitatii de inchiriere prin existanta acordului tuturor proprietarilor nu credem ca se justifica, cu atat mai mult cu cat nu discutam de renuntarea proprietarilor la un drept al lor pe de o parte, iar pe de alta parte exista limitarea contractului la termenul de 12 luni. Noul text pune accent pe necesitatea existentei unei hotarari a adunarii generale pe de o parte iar pe de alta parte, pe necesitatea acordului proprietarilor direct afectati, element mult mai aproape de protejarea proprietarului decat de limitarea posibilitatii de incasare a unor sume, de existenta unui acord din partea tuturor. In conditiile in care legea actuala nu distinge, putem spune ca pentru inchirierea unei uscatorii de la scara 1 este nevoie de acordul tututor proprietarilor adica si de acordul proprietarilor de la scara 6 sau 9, proprietari care poate nici nu cunosc unde este situat acel spatiu, DAR cu totii fac parte din aceeasi asociatie.
26. Forma actuala Art. 46 alin 1 La adunarea proprietarilor în vederea constituirii asocia?iei de proprietari, proprietarii vor alege dintre cei prezen?i un comitet executiv format din pre?edintele asocia?iei de proprietari ?i un numar par de membri, precum ?i un cenzor sau o comisie de cenzori ?i vor hotarî numarul membrilor acestora ?i durata mandatelor lor. Alegerea acestora se face cu jumatate plus unu din numarul proprietarilor prezen?i. Durata mandatelor nu poate fi mai mare de 4 ani ?i pot fi reînnoite.
Forma propusa: Art. 46 alin 1 La adunarea proprietarilor în vederea constituirii asocia?iei de proprietari, proprietarii vor alege dintre cei prezen?i un comitet executiv format din pre?edintele asocia?iei de proprietari ?i un numar par de membri, precum ?i un cenzor sau o comisie de cenzori ?i vor hotarî numarul membrilor acestora ?i durata mandatelor lor. Alegerea acestora se face cu jumatate plus unu din numarul proprietarilor prezen?i. Durata mandatelor nu poate fi mai mare de 2 ani ?i pot fi reînnoite.
Scurta fundamentare: Textul actual face trimitere la o durata a mandatului de 4 ani, o durata mult prea mare in ceea ce reprezinta activitatea din cadrul asociatiei de proprietari Posibilitatea ca un comitet si presedinte sa ocupe aceste functii timp de 4 ani, naste o serie de incoveniente in randul comunitatii pe de o parte, iar pe de alta parte, o minoritate de 5 persoane pot decide un termen extrem de lung. Termenul de 4 ani va duce la lipsa vigilentei si implicarii comitetului activ si constructiv, stiind ca urmatoarele alegeri sunt peste 4 ani, prerogativele convocarii adunarii generale sunt in sarcina comitetului iar posibilitatea ca proprietarii sa convoace adunarea generala extraordinara, sunt reduse. Termenul de 2 ani propus este mai mult decat suficient pentru punerea in aplicare a planului propus de echipa aleasa in functiile de conducere si pentru a demonstra ca se preocupa de binele comunitatii din care fac parte.
27. Forma actuala: Art.47 alin 2 Adunarea generala este alcatuita din to?i proprietarii membri ai asocia?iei de proprietari.
Forma propusa: Art.47 alin 2 Adunarea generala este alcatuita din to?i proprietarii membri ai asocia?iei de proprietari. Doar membri pot avea propuneri, vota, alege si a fi alesi in organele de conducere in cadrul adunarilor generale ordinare sau extraordinare.
Scurta fundamentare: Completarea textului actual este benefica, in conditiile in care textul a uitat sa mentioneze principala diferenta dintre proprietarul membru si cel ce nu doreste a fi membru al asociatiei. Neimplicarea in activitatea curenta trebuie sa faca diferenta si prin urmare, proprietarul nemembru poate participa la adunarea generala fara insa a avea posibilitatea de implicare directa. Proprietarul ce este membru al asociatiei, poate avea astfel acces la organele de conducere, la propuneri etc aratand ca este interesat de comunitatea din care face parte, prin acel procedeu denumit “aderare”. Mentionarea celor doua tipuri de adunari generale este benefica, deoarece stabileste in mod clar ca doar membri se pot implica si in cadrul adunarilor generale ordinare dar si in cele extraordinare. Calitatea de membru al asociatiei, face diferenta.
28. Forma actuala: Art.47 alin 3 Adunarea generala ordinara se convoaca de catre: a) pre?edintele asocia?iei de proprietari sau comitetul executiv; b) cel pu?in 20% din numarul proprietarilor membri ai asocia?iei de proprietari.
Forma propusa: Art.47 alin 3 Adunarile generale sunt ordinare si extraordinare. a) adunarea generala ordinara se convoaca de catre presedinte sau comitetul executiv; b) adunarea generala extraordinara se convoaca de cel putin 20% din numarul proprietarilor membri ai asociatiei sau de catre comitetul executiv. Adunarile generale ordinare sau extraordinare nu pot fi desfasurate pe tronsoane, scari, bloc sau pe baza de tabele nominale, lista de semnaturi sau in oricare alt mod ce ocoleste posibilitatea de dezbatere reala, de exprimarea unor opinii, de completare a ordinii de zi, de exercitare a optiunii de vot. Pentru fiecare din adunarile generale ordinare sau extraordinare, convocata sau reconvocata trebuie parcursa procedura prevazuta de prezenta lege. Adunarea generala extraordinara poate fi convocata in situatii speciale sau de maxima urgenta. Proprietarii trebuie anuntati prin afisarea anuntului convocator cu ordinea de zi, data, ora si locul adunarii la loc vizibil cu cel putin 3 zile inainte de data adunarii. Tabelul convocator trebuie sa contina obligatoriu ordinea de zi, data, ora si locul adunarii si semnaturile a cel putin 20% din proprietarii membri ai asociatiei. Anuntul convocator si tabelul convocator reprezinta dovezi ale convocarii si reconvocarii. Daca la adunarea generala extraordinara convocata nu participa cel putin 20% din proprietarii membri ai asociatiei, aceasta se reconvoaca intr-un termen de maximum 5 zile dar nu mai putin de 3 zile de la data convocarii. Daca la adunarea generala extraordinara reconvocata, nu participa cel putin 20% din proprietarii membri ai asociatiei, aceasta se considera nestatutara si nu poate produce efecte. In cadrul adunarii generale extraordinare nu se poate vota prin delegarea unui alt proprietar. Nu se poate proceda la convocarea unei noi adunari generale extraordinare pentru aceleasi motive ca si cele avute in vedere anterior si pentru care nu s-a intrunit cvorumul de 20% din proprietarii membri ai asociatiei.
Scurta fundamentare: Nici actuala reglementare nu face distinctia necesara si obligatorie intre adunarea generala ordinara si cea extraordinara si mai ales nu are niciun fel de procedura cu privire la modul de convocare si reconvocare a adunarii generale extraordinare, motive pentru care in practica sunt intilnite multe situatii conflictuale ce ajung in fata instantelor de judecata tocmai datorita lipsei de reglementare. Avand in vedere ca in practica a aparut situatia total abuziva prin care adunarile generale ordinare sau extraordinare se tineau pe scari, tronsoane sau pe baza de tabele cu semnaturi, fara a exista un real proces de dezbatere si fara ca proprietarii sa se intalneasca si sa dezbata ordinea de zi, se doreste reglementarea clara. Asa s-a ajuns ca o adevarata comunitate sa se trezeasca in fata faptului implit si sa fie obligati a achita sume pentru lucrari si investitii de care nu aveau cunostinta si fata de care nu au avut posibilitatea reala de isi exprima opinia. Prin acest procedeu, o minoritate reuseste sa ajunga in conducerea asociatiilor de proprietari sau sa-si impuna un punct de vedere, fapt ce nu poate fi acceptat, fiind chiar periculos. De asemenea s-a observat in practica ca s-a tins la afisarea unui singur anunt si redactarea unui singur tabel convocator atat pentru convocare cat si pentru reconvocare, facandu-se astfel o singura data procedura fapt ce nu poate fi primit, in conditiile in care proprietarii trebuie anuntati pentru fiecare etapa, pentru transparenta, informare si posibilitate reala de participare pe de o parte, iar pe de alta parte, pentru a limita posibilitatea de impunere a unui minoritati ce se foloseste doar de o singura procedura. Reglementarea concreta a adunarii generale extraordinare duce in primul rand la clarificarea modului in care aceasta se poate convoca. In actuala forma nu se intelege nimic din ceea ce vrea sa reprezinte adunarea generala extraordinara, situatie ce nu reprezinta nimic constructiv la nivelul asociatiilor, creand mai mult confuzie si incertitudine, fapt care va genera si nemultumire dar si o serie de procese in fata instantelor de judecata, tocmai datorita lipsei de reglemetare. Procedura clara si concisa sub aspectul adunarii generale extraordinare, reduce aria unor posibile abuzuri si sigur va degreva instantele de judecata de multe procese pe de o parte iar pe de alta parte activitatea curenta a asociatiei nu este pusa in pericol.
29. Forma actuala: Art. 47 alin 4 Proprietarii sunt anun?a?i, prin afi?are la avizier ?i pe baza de tabel nominal convocator sau, în cazul proprietarilor care nu au fost anun?a?i, pe baza tabelului nominal convocator, prin po?ta cu scrisoare recomandata, cu con?inut declarat ?i confirmare de primire, asupra oricarei adunari generale a asocia?iei de proprietari, cu cel pu?in 10 zile înainte de data stabilita, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunarii generale, cu excep?ia adunarilor generale extraordinare sau a adunarilor generale reconvocate care se pot convoca, în condi?iile prevazute la alin. (3), cu cel pu?in 3 zile înainte de data stabilita.
Forma propusa: Art. 47 alin 4 Proprietarii sunt anun?a?i, prin afi?are la avizier ?i pe baza de tabel nominal convocator sau, în cazul proprietarilor care nu au fost anun?a?i, pe baza tabelului nominal convocator, prin po?ta cu scrisoare recomandata, cu con?inut declarat ?i confirmare de primire, asupra oricarei adunari generale ordinare a asocia?iei de proprietari, cu cel pu?in 10 zile înainte de data stabilita, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunarii generale.
Scurta fundamentare: Din moment ce adunarea generala extraordinara a primit o reglementara clara si distincta, se impune abordarea adunarii generale ordinare si a modului de convocare.
30. Forma actuala: Art.48 alin 2 Daca la prima convocare nu este întrunit cvorumul necesar de jumatate plus unu din membrii asocia?iei de proprietari, întrunirea adunarii generale se suspenda ?i se reconvoaca în termen de maximum 15 zile de la data primei convocari în condi?iile prevazute la art. 47.
Forma propusa: Art.48 alin 2 Daca la prima convocare nu este întrunit cvorumul necesar de jumatate plus unu din membrii asocia?iei de proprietari, întrunirea adunarii generale se suspenda ?i se reconvoaca în termen de maximum 15 zile de la data primei convocari în condi?iile prevazute la art. 47. Reconvocarea nu poate fi facuta la mai putin de 3 zile de la data primei convocari.
Scurta fundamentare: Completarea termenului de reconvocare se impune, in conditiile in care adunarea generala extraordinara a fost clar reglementata pe de o parte (in forma propusa mai sus), iar pe de alta parte, nementionarea unui termen minim de reconvocare va duce in practica, asa cum s-a intamplat, la realizarea convocarii si reconvocarii in aceeasi zi, procedura ce nu presupune nici transparenta si nici nu ofera sansa de participare a unor proprietari gasiti in imposibilitate de a participa in aceeasi zi si la convocare si la reconvocare.
31. Forma actuala: Art.48 alin. 4 Hotarârile adunarii generale a asocia?iei de proprietari sunt obligatorii de la data afi?arii acestora la loc vizibil, conform prevederilor prezentei legi, inclusiv pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezen?i la adunarea generala, precum ?i pentru proprietarii care nu sunt membri ai asocia?iei de proprietari.
Observatie: Se impune o analiza a modului in care are loc aceasta “comunicare” a procesului verbal prin prisma Deciziei 670/2011 a CCR care face trimitere la luarea la cunostinta a proprietarului de continutul procesului verbal. Sigur, avem in vedere proprietarii care nu au participat la adunarea generala si care poate nici nu locuiesc in imobil, si care nu iau la cunostinta de deciziile din cadrul adunarii generale dar efectele carora se repercuteaza si asupra lor. Pentru a nu risca o admitere a unei exceptii de neconstitutionalitate, merita o analiza textul in forma actuala.
32. Forma actuala: Art.49 alin.3 lit. b) pentru hotarârile cu privire la stabilirea fondurilor pentru consolidare, reabilitare ?i modernizare, votul fiecarui proprietar, membru al asocia?iei, are o pondere egala cu cota-parte indiviza din proprietatea comuna;
Forma propusa: Art.49 alin.3 lit. b) pentru hotarârile cu privire la stabilirea fondurilor pentru consolidare, reabilitare ?i modernizare, votul fiecarui proprietar, are o pondere egala cu cota-parte indiviza din proprietatea comuna;
Scurta fundamentare: In actuala forma, desi discutam de reabilitare, consolidare si modernizare, votul poate fi exprimat doar de catre proprietarii membrii ai asociatiei, aspect ce nu poate fi primit: pe de o parte discutam de lucrari de anvergura cu un impact semnificativ asupra condominiului si asupra proprietarilor iar pe de alta parte limitarea votului doar pentru cei ce sunt membri poate duce la impunerea unui punct de vedere al unei minoritati. Pentru astfel de lucrari majore, este de preferat ca fiecare proprietar sa-si exprime pozitia si punctul de vedere, atata timp cat fiecare detine o cota parte indiviza din partile comune.
33. Forma actuala: Art. 50 Acordul de voin?a al asocia?iei de proprietari se realizeaza: a) în adunarea generala a asocia?iei de proprietari sau b) în baza declara?iilor scrise ?i semnate ale fiecarui proprietar.
Observatie: Opinam ca acest articol trebuie eliminat, in conditiile in care creaza pe de o parte o imensa confuzie in ceea ce reprezinta actul decizional, organul suprem de conducere iar pe de alta partea lit.b duce la concluzia si interpretarea ca in baza declaratiilor scrise si semnate ale fiecarui proprietar se poate ocoli o anumita decizie in cadrul adunarii generale. Prin urmare aceasta lit.b este periculoasa si deschide calea unor abuzuri, in conditiile concrete in care cineva are interes sa mearga din usa in usa si sa obtina, pe un tipizat, acordul scris al proprietarilor fara existenta unei reale dezbateri, fara o intalnire si fara un vot al membrilor asociatiei in cunostinta de cauza
SAU Aceasta lit b sa fie completata astfel incat sa se refere strict la posibilitatea regasita la art.49 alin 4 teza finala, adica declaratiile scrise sa fie necesare doar in cazurile in care se decide pe un anumit tronson sau scara in chestiuni care vizeaza strict acea scara sau tronson.
Forma propusa: b) în baza declara?iilor scrise ?i semnate a majoritatii proprietarilor membri ai asociatiei, pentru situatiile regasite in art.49 alin 4 teza finala
34. Forma actuala: Art. 52 alin. 1 Daca o hotarâre a adunarii generale este contrara legii, statutului sau acordului de asociere a asocia?iei de proprietari ori este de natura sa prejudicieze interesele proprietarilor, ace?tia sau orice persoana care se considera vatamata într-un drept al sau pot/poate ataca în justi?ie respectiva hotarâre.
Forma propusa: Art. 52 alin. 1 Daca o hotarâre a adunarii generale este contrara legii, statutului sau acordului de asociere a asocia?iei de proprietari ori este de natura sa prejudicieze interesele proprietarilor, ace?tia sau orice persoana care se considera vatamata într-un drept al sau pot/poate ataca în justi?ie respectiva hotarâre. Sesizare instantei de judecata poate fi realizata in termenul mentionat la art.29 alin 2.
Scurta fundamentare: Cele expuse pentru art.29 alin 2 raman valabile. Termenul de 3 luni este unul necesar pentru predictibilitate si pentru evitarea unei stari de incertitudine asupra deciziilor luate. In situatia in care nu se limiteaza posibilitatea de atacare intr-un anumit termen, intervine termenul general de prescriptie de 3 ani, termen extrem de indelungat in aceasta materie.
35. Forma actuala: Art.55 alin. 8 În cazul demisiei unui membru al comitetului executiv al asocia?iei de proprietari, membrul demisionar î?i exercita toate atribu?iile ?i raspunderile pâna la data alegerii unui nou membru al comitetului executiv în locul acestuia.
Forma propusa: Art.55 alin. 8 În cazul demisiei unui membru al comitetului executiv al asocia?iei de proprietari, in termen de maximum 30 de zile se convoaca adunarea generala pentru alegerea unui nou membru in comitetul executiv.
Scurta fundamentare: Textul actual desconsidera ceea ce numim “demisie” si efectele acestui act unilateral de vointa. Nu putem accepta, si reactia celor ce se implica a fost una de respingerea a implicarii, in conditiile in care acesta, practic, este obligat sa ramana intr-o functie pe care nu si-o mai doreste, pana la momentul la care se alege un alt membru, fara a fi definit cand este acel moment. In noua forma, se tine cont de vointa proprietarului si mai mult se stabileste acel termen de 30 de zile in care trebuie convocata adunarea generala pentru completarea comitetului.
36. Forma actuala: Art. 56 alin. 1 Pre?edintele asocia?iei de proprietari este candidatul, membru al asocia?iei de proprietari, ales prin voin?a sa ?i a jumatate plus unu din numarul proprietarilor prezen?i în cadrul adunarii generale. Pre?edintele poate delega, pentru cel mult 90 de zile pe an, atribu?iile sale unui membru al comitetului executiv, fara a fi exonerat de raspundere juridica.
Forma propusa: Art. 56 alin. 1 Pre?edintele asocia?iei de proprietari este candidatul, membru al asocia?iei de proprietari, ales prin voin?a sa si care a obtinut cel mai mare numar de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv, în cadrul adunarii generale. Pre?edintele poate delega, pentru cel mult 90 de zile pe an, atribu?iile sale unui membru al comitetului executiv. Drepturile, obligatiile, raspunderea etc partilor vor fi regasite in cadrul actului de delegare.
Scurta fundamentare: Actualul text face o referire inaplicabila in conditiile in care se mentioneaza ca presedintele trebuie ales de catre jumatate plus unu din cei prezenti la adunarea, atata timp cat poate votul este dispersat intre mai multi canditati, ajungandu-se la situatia posibila in care jumatate plus unu sa nu existe. Prin urmare, actualul text nu a facut distinctie intre convocare si reconvocare pe de o parte iar pe de alta parte, nu s-a facut niciunde o distinctie intre presedinte si membru comitet. Nu exista nicio mentiune in lege cu privire la modul in care (numar de voturi) se alege presedintele si membrii comitetului. Cu privire la trimiterea din actuala forma la imposibilitatea degrevarii de responsabilitate a presedintelui, va duce automat la blocarea activitatii asociatiei in cele 90 de zile, atata timp cat nu va exista niciun presedinte care sa-si delege atributiile dar sa fie tinut a raspunde pentru ceea ce nu a realizat/semnat/angajat el. Noua forma, vine si aduce cateva lamuriri si stabileste faptul ca presedintele poate semna cu un membru al comitetului un act de delegare a responsabilitatii astfel incat activitatea curenta sa nu fie blocata.
37. Forma actuala: Art.56 alin. 2 În caz de încetare a mandatului pre?edintelui înainte de termen, comitetul executiv convoaca, în termen de 5 zile de la încetarea mandatului, o adunare generala pentru alegerea unui nou pre?edinte.
Forma propusa: Art.56 alin. 2 În caz de încetare a mandatului pre?edintelui înainte de termen, comitetul executiv convoaca, în termen de 10 zile de la încetarea mandatului, o adunare generala pentru alegerea unui nou pre?edinte.
Scurta fundamentare: Textul actual instituie o derogare de la termenul in care se convoaca adunarea generala fie ea ordinara fie extraordinara. Daca am avea in vedere ca este o adunare generala termenul este de 10 zile, daca avem in vedere o adunare extraordinara (prin modificarea adusa) termenul este de 3 zile. Prin urmare, termenul de 5 zile nu este regasit. Noua forma face trimitere la termenul de 10 zile, termen in care comitetul poate convoca adunarea generala fara niciun fel de problema, fiind respectat termenul prevazut de lege iar daca se considera o situatia exceptionala se poate convoca in termenul de 3 zile cum este prevazut pentru adunarea extraordinara. Mai mult, daca avem in vedere termenul de 5 zile regasit acum in text, este imposibil de facut procedura de convocare pentru cei ce nu sunt gasiti acasa si pentru care legea instituie informarea prin scrisoare recomandata cu valoare declarata. In acest termen de 5 zile nu se intoarce dovada comunicarii.
38. Forma actuala Art 59 alin. 2 Comisia de cenzori este formata dintr-un numar impar de membri, nu mai mare de cinci.
Forma propusa Art 59 alin. 2 Comisia de cenzori este formata dintr-un numar impar de membri, nu mai mare de trei. Scurta fundamentare: Un numar de 5 membri in comisia de cenzori este mult prea mult si deschide calea unor vesnice discutii pe de o parte iar pe de alta parte, 5 persoane care sa verifice un dosar reprezinta timp pierdut si pasarea dosarului lunar de verificat intre cele 5 persoane. Pe de alta parte este prea mult ca numarul membrilor comitetului sa fie limitat la 5, adica acolo unde chiar exista implicare si unde este nevoie de implicare iar comisia de cenzori sa fie formata tot din 5 persoane. Limitarea numarului la 3 este mai mult decat suficient si asigura accesul celor ce vor sa se implice intr-o astfel de activitate la nivelul asociatiilor.
39. Forma actuala Art. 60 alin. 1 În cazul în care cenzorul/membrii comisiei de cenzori sunt persoane fizice, acestea trebuie sa aiba cel pu?in studii medii în domeniul economic sau studii în domeniul juridic.
Observatie: Facem trimitere la art.46 alin 2 care prevede ca “(2) Daca dintre membrii asocia?iei de proprietari nu se poate alege un cenzor, atunci adunarea generala a proprietarilor mandateaza comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asocia?iei de proprietari, persoana fizica cu studii superioare în domeniul economic sau juridic ori persoana juridica cu domeniul de activitate contabilitate, audit financiar sau consultan?a în domeniul fiscal, pe baza de contract individual de munca sau, dupa caz, contract de prestari de servicii. Prin urmare, cele doua texte trebuie armonizate astfel incat cenzorii persoane fizice sa fie ori cu studii superioare ori cu studii medii. Opinam, in conditiile in care legea doreste o limitare a “superficialitatii” si a lipsei de vigilenta, ca persoanele fizice ce realizeaza astfel de activitati sa aiba studii superioare. Prin existenta celor doua texte de lege, acum se intelege astfel: daca cenzorul este din cadrul asociatiei, persoana fizica, “trebuie sa aiba cel pu?in studii medii în domeniul economic sau studii în domeniul juridic” (art.60 alin 1), iar daca este din afara asociatiei (persoana fizica) sa aiba “studii superioare în domeniul economic sau juridic” (art.46 alin 2)
40. Forma actuala Art.60 alin 5 În cazul în care se constata de catre reprezentan?ii asocia?iei de proprietari sau de catre proprietari deficit în gestiune, asocia?ia poate dispune asupra unei sume de bani egale cu cuantumul minusului în gestiune, direct din contul bancar men?ionat la alin. (3), cu aprobarea scrisa anterioara a adunarii generale, fara a avea nevoie de consim?amântul deponentului garan?iei.
Forma propusa Art.60 alin 5 În cazul în care se constata de catre reprezentan?ii asocia?iei de proprietari sau de catre proprietari deficit în gestiune, asocia?ia poate dispune asupra unei sume de bani egale cu cuantumul minusului în gestiune, direct din contul bancar men?ionat la alin. (3), in baza unui act semnat de cenzor/cenzori si asociatia de proprietari sau in baza hotararii instantei de judecata.
Scurta fundamentare: In forma actuala, cenzorul ce depune o garantie, deci este de buna credinta poate raspunde cu acea suma DESI nu manipuleaza sume de bani si DESI o instanta de judecata nu si-a exprimat un punct de vedere asupra existentei vreunei culpe din partea acestuia. Mentionarea adunarii generale ca fiind cea care decide cu privire la dispunerea de garantie, “fara consimtamantul deponentului”, este prea mult. Suna ca si cum adunarea generala se substituie unui organ jurisdictional si de aici pana la abuz si procese pe aceasta tema este un singur pas. De preferat este a lasa instanta de judecata sa stabilileasca culpa si prejudiciul si mai apoi asociatia sa se indestuleze, total sau partial din garantie, suma ce oricum este in posesia asociatiei.
41. Forma actuala Art. 60 alin 6 Rapoartele de verificare a gestiunii asocia?iei de proprietari se întocmesc de catre cenzor/comisia de cenzori trimestrial ?i se prezinta comitetului executiv în cadrul ?edin?elor comitetului executiv, pentru luare de masuri în cazul în care se constata nereguli financiar-contabile, ?i anual, în cadrul adunarilor generale.
Forma propusa Art. 60 alin 6 Rapoartele de verificare a gestiunii asocia?iei de proprietari se întocmesc de catre cenzor/comisia de cenzori lunar ?i se prezinta comitetului executiv în cadrul ?edin?elor comitetului executiv, pentru luare de masuri în cazul în care se constata nereguli financiar-contabile, ?i anual, în cadrul adunarilor generale.
Scurta fundamentare: In practica concreta din asociatiile de proprietari s-a demonstrat ca verificarea trimestriala nu are avantaje, fiind greoi de urmarit actele contabile si datorita volumului de informatie si datorita faptului ca o neregula constata in prima luna ar putea fi efectiv regularizata dupa alte 3 luni, atunci cand cenzorul poate realiza raportul si semnala o eventuala greseala. Pe de alta parte, majoritatea covarsitoare a asociatiilor realizeaza verificarea lunara a dosarelor, pentru simplul motiv ca orice fel de greseala fie este remediate imediat in acea luna sau urmeaza o regularizare la luna urmatoare. Forma propusa vine sa consfinteasca un fapt existent, realizarea verificarilor lunare, ceea ce usureaza activitatea curenta. Mai mult, legea impune comitetului sa se intalneasca intr-o sedinta lunara, de unde si posibilitatea de discutare a raportului cenzorului asupra dosarului, in respectiva sedinta lunara. Daca forma initiala ar fi mentinuta, alin.7 nu are niciun fel de importanta, atata timp cat cenzorul ar putea aduce la cunostinta proprietarilot greseli ce au fost facute cu 3 luni in urma.
42. Forma actuala Art. 61 lit f participa la adunarile generale ale asocia?iei ?i ale comitetului executiv, asigurând legalitatea desfa?urarii acestora.
Forma propusa Art. 61 lit f participa la adunarile generale ale asocia?iei ?i ale comitetului executiv, asigurând sprijin în desfa?urarea acestora.
Scurta fundamentare: Forma actuala a textului pune cenzorul in situatia de a emite opinii juridice sau de a face interpretarea unor texte de lege aplicabile in materie, pentru a “asigura legalitatea” adunarii generale. Este limpede ca cenzorii NU AU pregatire juridica pe de o parte, iar pe de alta parte nu au calificarea necesara in a asigura legalitatea. Nu poate cenzorul sa impuna adunarii generale un punct de vedere, nu poate cenzorul sa se substituie unei instantei de judecata, putand cel mult acorda sprijin in desfasurarea adunarii. Daca va fi un cenzor ce va stabili el de la sine putere ca o adunare este legala, sa spunem, iar un proprietar contesta si instanta anuleaza procesul verbal, textul apare ca fiind inaplicabil pe de o parte, iar pe de alta parte nu i se poate pune cenzorului in sarcina o astfel de responsabilitate, ce ii depaseste competenta.
43. Forma actuala Art.66 alin 1 lit p asigura, prin controale periodice, respectarea normelor generale de aparare împotriva incendiilor la utilizarea par?ilor comune, func?ionalitatea permanenta, la gabaritele proiectate, a cailor de evacuare în caz de incendiu ?i a celor de acces, interven?ie ?i salvare ?i comunica de urgen?a pre?edintelui asocia?iei de proprietari/comitetului executiv neregulile identificate;
Forma propusa Art.66 alin 1 lit p aduce la cunostinta pre?edintelui asocia?iei de proprietari/comitetului executiv, in vederea luarii masurilor ce se impun, posibilele nereguli privind normele generale de aparare împotriva incendiilor la utilizarea par?ilor comune, func?ionalitatea permanenta, la gabaritele proiectate, a cailor de evacuare în caz de incendiu ?i a celor de acces, interven?ie ?i salvare;
Scurta fundamentare: Actuala reglementare pune in sarcina administratorului aspecte care exced competentei sale, acesta nefiind instruit si neavand calificarea necesara privind respectarea normelor PSI. De asemenea administratrul (in mare majoritate a situatiilor) nu are cunostinta de “gabaritele proiectate” ale cailor de evacuare. O astfel de responsabilitate in sarcina administratorului va duce la contractarea unor specialisti pentru a isi spune punctul de vedere, ceea ce va presupune un cost si in mod evident respingerea acestora din partea comitetului sau adunarii generale. Daca aceasta obligativitate ar fi trecuta in sarcina comitetului, contractarea unui astfel de serviciu ar fi mult mai usor acceptata.
44. Forma actuala Art. 67 alin 2 Administratorul este obligat sa foloseasca pentru pla?ile curente ?i pentru încasari contul curent al asocia?iei prevazut la art. 20 alin. (1), la care au acces pentru informare, în condi?iile art. 2.184-2.190 din Legea nr. 287/2009, republicata, cu modificarile ulterioare, to?i proprietarii. În acest cont sunt varsate, în termen de 24 de ore de la primirea acestora, toate sumele sau valorile primite în numele sau în contul asocia?iei.
Forma propusa Art. 67 alin 2 Administratorul este obligat sa foloseasca pentru pla?ile curente ?i pentru încasari contul curent al asocia?iei prevazut la art. 20 alin. (1), la care au acces pentru informare, în condi?iile art. 2.184-2.190 din Legea nr. 287/2009, republicata, cu modificarile ulterioare si cu respectarea normelor privind protectia datelor cu caracter personal, to?i proprietarii. În acest cont sunt varsate, în termen de 24 de ore lucratoare de la primirea acestora, toate sumele sau valorile primite în numele sau în contul asocia?iei.
Scurta fundamentare: In forma actuala se face trimitere la posibilitatea de acces la toate datele privind contul asociatiei (incasari si plati), fara a fi avuta in vedere situatia des intalnita in care contul asociatiei este creditat cu sume ce reprezinta cote intretinere, astfel ca pe extras sau in desfasuratorul de incasari si plati sunt regasite conturile proprietarilor/chiriasilor ce realizeaza acele plati, precum si alte date de identificare ce intra sub incidenta protejarii datelor cu caracter personal. In forma propusa s-a introdus si prevederea privind respectarea legislatiei, cea mai eficienta modalitate fiind predarea, la cerere, a unui extres ce are stearsa mentiunea datelor ce intra sub incidenta legii. Pe de alta parte, s-a avut in vedere termenul de 24 ore lucratoare, fiind asociatii care realizeaza incasari sambata sau exista situatii in care urmeaza zile libere, neputandu-se respecta termenul de 24 de ore, bancile nefiind deschise. Nu toate bancile au servicii de depunere 24h/24h.
45. Forma actuala Art.67 alin 4 În cazul în care administratorul nu î?i îndepline?te obliga?iile sau le îndepline?te în mod defectuos, cauzând prejudicii asocia?iei de proprietari, asocia?ia de proprietari, în baza hotarârii adunarii generale, poate retrage din garan?ia administratorului o suma de bani pentru acoperirea prejudiciilor create sau poate hotarî diminuarea venitului în func?ie de gravitatea faptei, în condi?iile prevazute în contractul de administrare, precum ?i de a ac?iona în instan?a pentru recuperarea prejudiciilor provocate.
Forma propusa Art.67 alin 4 În cazul în care administratorul nu î?i îndepline?te obliga?iile sau le îndepline?te în mod defectuos, cauzând prejudicii asocia?iei de proprietari, asocia?ia de proprietari, în baza hotarârii adunarii generale poate bloca eliberarea garantiei administratorului pana la finalizarea procedurilor judiciare sau poate hotarî diminuarea venitului în func?ie de gravitatea faptei, în condi?iile prevazute în contractul de administrare, precum ?i de a ac?iona în instan?a pentru recuperarea prejudiciilor provocate.
Scurta fundamentare: In forma actuala, adunarea generala se erijeaza in instanta de judecata, avand posibilitatea de a “retrage” din garantia sau garantia administratorului, fara a exista obligativitatea existentei unei hotarari sau a unui raport de expertiza contabila care sa certifice existenta unui posibil prejudiciu. Nu poate constata adunarea generala existenta unui prejudiciu si nu poate unilateral decide, fara nicio justificare, retragerea unor sume de bani depuse ca si garantie.
46. Forma actuala Art.67 alin 5 Prin excep?ie de la prevederile alin. (2), cu acordul adunarii generale a asocia?iei de proprietari, exclusiv în vederea efectuarii opera?iunilor de pla?i pentru cheltuieli neprevazute, administratorul poate pastra în casierie numerar, în limita unui plafon lunar de 1.000 lei.
Forma propusa Art.67 alin 5 Prin excep?ie de la prevederile alin. (2), cu acordul adunarii generale a asocia?iei de proprietari, administratorul poate pastra în casierie numerar, în limita plafonului prevazut de legislatia aplicabila in materie.
Scurta fundamentare: Forma actuala pare la prima vedere discriminatorie in raport cu alte entitati juridice, la care se aplica legislatia in materie, care NU limiteaza soldul de casa la 1000 lei si doar pentru realizarea anumitor operatiuni. Si asociatiile de proprietari isi desfasoara activitatea cu respectarea normelor incidente si altor entitati juridice, care nu au limitare a plafonului de casa la suma de 1000 lei. Pare o reglementare restrictiva si discriminatorie, generatoare de discutii si nemultumiri. Plafonul de casa ar trebui ajustat la norma legala aplicabila si altor entitati juridice, raspunderea existand in sarcina celor ce conduc contabilitatea in partida simpla, ce avizeaza si verifica modul de lucru.
47. Forma actuala Art. 68 Pentru protejarea intereselor proprietarilor ?i ale asocia?iei de proprietari împotriva riscurilor aferente activita?ii de administrare într-un condominiu, administratorii, la solicitarea asocia?iilor de proprietari, sunt obliga?i sa încheie, pe cheltuiala proprie, poli?e de asigurare de raspundere civila profesionala.
Forma propusa Art. 68 Pentru protejarea intereselor proprietarilor ?i ale asocia?iei de proprietari împotriva riscurilor aferente activita?ii de administrare într-un condominiu, administratorii, sunt obliga?i sa încheie, pe cheltuiala proprie, poli?e de asigurare de raspundere civila profesionala.
Scurta fundamentare: In actuala forma s-a mentionat ca polita de raspundere este obligatorie, “la solicitarea asociatiei de proprietari”. Obligativitatea, neconditionata de solicitarea asociatiei, ar trebui sa primeze, in conditiile in care astfel sunt pusi la adapost proprietarii pe de o parte, iar pe de alta parte se constata in piata administratorii care pot incheia astfel de polite, aratand seriozitate.
48. Forma actuala Art. 69 alin 1 În cazul schimbarii administratorului, vechiul administrator este obligat sa transmita noului administrator, în baza unui proces-verbal de predare-primire vizat de pre?edintele asocia?iei ?i de catre cenzor/comisia de cenzori, într-un termen de 5 zile de la încetarea contractului sau, totalitatea documentelor, bunurilor ?i valorilor aflate în administrarea sa, situa?ia financiar-contabila a asocia?iei ?i a fiecarui proprietar în raport cu asocia?ia, situa?ia soldurilor elementelor de activ ?i de pasiv la data predarii. Procesul-verbal cuprinde ?i chitan?a de plata cu care s-a facut ultima încasare, numele proprietarilor restan?ieri, sumele restante, contractele în derulare, pla?ile ce urmeaza a fi facute dupa data predarii.
Forma propusa Art. 69 alin 1 În cazul schimbarii administratorului, vechiul administrator este obligat sa transmita noului administrator, sub sanctiunea suspendarii atestatului sau a autorizarii, în baza unui proces-verbal de predare-primire vizat de pre?edintele asocia?iei ?i de catre cenzor/comisia de cenzori, într-un termen de 5 zile de la încetarea contractului sau, totalitatea documentelor, bunurilor ?i valorilor aflate în administrarea sa, situa?ia financiar-contabila a asocia?iei ?i a fiecarui proprietar în raport cu asocia?ia, situa?ia soldurilor elementelor de activ ?i de pasiv la data predarii. Procesul-verbal cuprinde ?i chitan?a de plata cu care s-a facut ultima încasare, numele proprietarilor restan?ieri, sumele restante, contractele în derulare, pla?ile ce urmeaza a fi facute dupa data predarii.
Scurta fundamentare: In aceasta noua maniera, in care sanctiunea este cea a suspendarii dreptului de a desfasura astfel de activitati daca nu se predau actele, administratorii se vor gandi de 10 ori atunci cand vor sa faca o prostie in listele de plata. Este evident ca nepredarea actelor are loc atunci cand administratorul are de ascuns ceva si incearca tergiversarea sau obstructionarea accesului la documente. In conditiile in care prevederea mentioneaza si sanctiunea suspendarii atestatului/autorizarii, presiunea pe administatorul profesionist va fi extrem de mare si astfel se evita marea majoritate a situatiilor litigioase din prezent in care actele nu ajuns in posesia asociatiei din varii motive.
49. Forma actuala Art. 77 alin 1 Asocia?ia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalita?i pentru orice suma cu titlu de restan?a, afi?ata pe lista de plata. Penalita?ile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere ?i se vor aplica numai dupa o perioada de 30 de zile de la termenul scadent pentru plata, fara ca suma penalita?ilor sa poata depa?i suma la care s-au aplicat.
Forma propusa Art. 77 alin 1 a Asocia?ia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalita?i pentru orice suma cu titlu de restan?a, afi?ata pe lista de plata. Penalita?ile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere ?i se vor aplica numai dupa o perioada de 30 de zile de la termenul scadent pentru plata, fara ca suma penalita?ilor sa poata depa?i suma la care s-au aplicat. b. Daca furnizorii de utilitati, prestatorii de servicii sau oricare alt tert aplica penalitati asociatiei de proprietari pentru intarzieri la plata facturilor, acestea se vor recupera de la restantierii la cotele de intretinere, proportional cu restanta existenta sau de la persoana ce avea obligatia achitarii la timp a facturilor, daca a intarziat plata acestora.
Scurta fundamentare: A fost omisa o situatie des intalnita si anume greutatea cu care se achita facturile lunare, greutate determinata de numarul mare de restantieri, fapt ce determina o diminuare a soldului de rulment si corelativ intarzierea achitarii facturilor. Pe de alt parte trebuie sanctionati si administratorii care nu realizeaza platile la timp, motiv pentru care asociatiei ii sunt aplicate penalitati. Daca intarzierile la plata le sunt imputatile, sa suporte lipsa de diligent, ce nu trebuie suportata de toti proprietarii.
50. Forma actuala Art.77 alin 3 Sumele rezultate din aplicarea penalita?ilor de întârziere, prevazute la alin. (1), se includ în fondul de penalita?i al asocia?iei de proprietari ?i se vor utiliza cu prioritate pentru plata penalita?ilor impuse asocia?iei de proprietari de catre ter?i, precum ?i pentru cheltuieli cu repara?iile asupra proprieta?ii comune, reabilitarea termica sau consolidarea condominiului. Sumele rezultate din aplicarea penalita?ilor de întârziere nu pot fi utilizate ?i în alte scopuri.
Forma propusa Art.77 alin 3 Sumele rezultate din aplicarea penalita?ilor de întârziere, prevazute la alin. (1) pct. b, se includ în fondul de penalita?i al asocia?iei de proprietari ?i se vor utiliza cu prioritate pentru plata penalita?ilor impuse asocia?iei de proprietari de catre ter?i, precum ?i pentru cheltuieli cu repara?iile asupra proprieta?ii comune, reabilitarea termica sau consolidarea condominiului. Daca penalitatile nu pot fi sustinute din sumele prevazute la pct. b se vor utiliza in vederea platii penalitatilor impuse asociatiei cele mentionate la pct.a Sumele rezultate din aplicarea penalita?ilor de întârziere nu pot fi utilizate ?i în alte scopuri.
Scurta fundamentare: Acest alin 3 trebuie sa fie armonizat cu alin 1, completat, astfel incat restantierii sau cei ce trebuiau sa faca platile la timp sa suporte acele penalitati impuse asociatiei. Astfel, sumele incasate de la cei vinovati trebuie sa stinga cu prioritate penalitatile. Daca penalitatile impuse si repartizate celor vinovati nu sunt recuperate in timp util, se pot folosi si penalitatile aplicate de catre asociatie proprietarilor care au intarzieri la cotele de intretinere sau din fondul de penalitati existent la nivelul asociatiei.
51. Forma actuala Art. 78 alin 1 Administratorul este obligat sa notifice, în scris, proprietarul care are pla?i restante la cheltuielile comune ale imobilului asupra datoriilor ?i sa în?tiin?eze pre?edintele ?i comitetul executiv al asocia?iei de proprietari despre restan?e.
Forma propusa Art. 78 alin 1 Administratorul este obligat sa notifice, în scris, proprietarul care are pla?i restante la cheltuielile comune ale imobilului asupra datoriilor, fara a fi o procedura prealabila actionarii in instanta, ?i sa în?tiin?eze pre?edintele ?i comitetul executiv al asocia?iei de proprietari despre restan?e.
Scurta fundamentare: Forma actuala a textului poate duce la concluzia ca notificarea restantierului reprezinta o procedura prealabila, de punere in intarziere, a restantierului/fata de restantier, aspect care ar ingreuna activitatea asociatiei si ar presupune un cost suplimentar fata de un proprietar care nu isi achita la timp si in integralitate cotele. Pentru a nu reprezenta o piedica, prin invocarea prematuritatii de catre restantier, este de preferat a se mentiona ca aceasta notificare nu reprezinta o procedura prealabila obligatorie.
52. Forma actuala Art. 82 alin 2 Cheltuielile repartizate dupa numarul de persoane reprezinta cheltuielile asocia?iei pentru: apa rece, calda ?i canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde de consum; energia electrica utilizata pentru func?ionarea instala?iilor comune, inclusiv a ascensoarelor; colectarea de?eurilor menajere, vidanjare.
Forma propusa Art. 82 alin 2 Cheltuielile repartizate dupa numarul de persoane reprezinta cheltuielile asocia?iei pentru: apa rece, calda ?i canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde de consum; energia electrica utilizata pentru func?ionarea instala?iilor comune, inclusiv a ascensoarelor; gaze naturale; colectarea de?eurilor menajere, vidanjare.
Scurta fundamentare: In actuala forma a fost omisa modalitatea de repartizare a gazelor, atunci cand nu exista o contorizare individuala. In conditiile in care fosta reglementare si modalitatea concreta de repartizare in asociatii vizeaza numarul de persoane prezente, este nevoie de o clarificare, fiind inserat si consumul de gaze.
53. Forma actuala Art. 98 alin 1 Furnizorul serviciilor de utilita?i publice are dreptul de a ac?iona în instan?a proprietarul care se face vinovat de neplata facturilor individuale emise în baza contractelor individuale sau a conven?iilor individuale, dupa caz, mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 zile de la afi?area listei, cu notificarea proprietarului restant cu cel pu?in 7 zile înainte de demararea procedurii de ac?iune în instan?a.
Forma propusa Art. 98 alin 1 Furnizorul serviciilor de utilita?i publice are dreptul de a ac?iona în instan?a proprietarul care se face vinovat de neplata facturilor individuale emise în baza contractelor individuale sau a conven?iilor individuale, dupa caz, cu aplicarea prevederilor art.42 alin 6 ind 1si alin 9 din Legea 225/2016 publicata în M.O. nr. 942 din 23.11.2016 de modificarea si completare a Legii serviciilor comunitare de utilitati publice nr. 51/2006, cu notificarea proprietarului restant cu cel pu?in 7 zile înainte de demararea procedurii de ac?iune în instan?a.
Scurta fundamentare: Forma actuala a textului face abstractie de prevederile legale regasite in Legea 51/2006, modificata, care fac trimitere pe de o parte la faptul ca factura este titlu executoriu, ceea ce semnifica lipsa obligativitatii actionarii in judecata a proprietarului debitor, procedura presupunand doar obtinerea incuviintarii executarii, factura fiind titlul, iar pe de alta parte termenul de 60 de zile respective 90 de zile intra in contradictie cu termenul de 15 zile regasit in alin 9 al art.42 din Legea 225/2016 ce prevede ca termenul de plata este de 15 zile de la data emiterii facturii. Daca avem o contorizare individuala chiar intr-un bloc/condominiu, se aplica facturarea individuala aferenta consumului drept pentru care intre proprietar si furnizor intervin normele din Legea 225/2016.
54. Forma actuala Art. 98 alin 2 Sentin?a data în favoarea furnizorului serviciilor de utilita?i publice, pentru sumele datorate, poate fi pusa în executare pentru acoperirea datoriilor la zi prin orice modalitate permisa de Legea nr. 134/2010, republicata, cu modificarile ulterioare.
Forma propusa Art. 98 alin 2 Sentin?a/incheierea data în favoarea furnizorului serviciilor de utilita?i publice, pentru sumele datorate, poate fi pusa în executare pentru acoperirea datoriilor la zi prin orice modalitate permisa de Legea nr. 134/2010, republicata, cu modificarile ulterioare.
Scurta fundamentare: Avand in vederea mentiunile de la art.98 alin 1, instanta de judecata competenta emite o incheiere de incuviitare a executarii silite in baza facturii emisa de furnizor. Incheierea da dreptul furnizorului de a pune in executare titlul, factura.
Acesta reprezinta punctul de vedere al av. Puscas Gelu Gabriel in calitate de avocat titular al Cabinetului de Avocat Puscas Gelu Gabriel. In speranta ca veti analiza propunerile, va asigur de toata consideratia. Cu stima Av Gelu Puscas
|
|
|
|
|